乔新生：民主是房地产市场改革的坦途

　　民主是解决我国房地产市场中所有问题的坦途。如果不加快民主政治体制改革，要想解决我国城市房地产市场中存在的问题，无疑是缘木求鱼。

　　乔新生

　　一位记者朋友采访到这样一个事件：某县城为了招商引资，与开发商签订了商品房购 销合同。商品房建成以后，政府决定下属所有的部门都必须分担商品房销售工作。由于商品房价格较高，所以，消费者每购买一套商品房，政府有关部门补贴10000块钱。记者朋友问，该如何解读这一现象？

　　我开玩笑说，如果是市场原教旨主义者，那么，一定会痛批政府的不当干预行为。但是且慢，假如政府真是为了解决城镇居民的住房问题，假如所有的操作包括招商引资行为都是合法的，那么，政府的做法可能并无大错。

　　记者朋友十分诧异，他认为这样一个简单的案件，居然还能如此分析，愿意洗耳恭听。

　　我接着说，在现代市场经济社会，有些产品是属于纯粹的市场产品，而有些产品则属于公共产品或者准公共产品。在一个城市，如果任何一个城区都允许

房地产商进行市场化开发，那么，结果必然会导致

房价越来越高。

开发商在不断地拆迁改建过程中，会获得巨额利润，政府也会从中得到不少的财政收入，但是，当地老百姓的居住成本可能会越来越高，有时可能会不得不在城市郊区购买房屋。所以，如果仅从价格环节作文章，并不能发现问题的实质所在。只有将政府的行为拆解开来，逐个阶段进行分析，才有可能发现事情的真相。

　　从招商引资的环节来看，我们应该首先分析，当地的房地产市场是否属于供不应求？老百姓是否缺少基本住房？如果为了改善老百姓居住条件而招商引资，那么，政府不但不应该受到批评，反而应该受到表扬。其次，房地产开发商是不是在批准的城市规划范围内，合法建设城市住宅？在新建住宅的过程中，是不是按照国家的有关规定合理操作？是不是从中牟取了暴利？如果政府为了解决当地居民的住房问题，在经过批准的城市规划范围之内，通过公开竞价的方式，引进房地产开发商从事商品房开发建设，并且与开发商签订了房屋包销合同，那么，政府不需要承担任何的法律责任。

　　反过来，如果政府为了增加财政收入，随意招商引资；为了吸引房地产开发商炒热房地产市场，与其签订显失公平的商品房购销合同，那么，政府的行为就涉嫌违反法律规定，应当承担民事或者行政责任。

　　如何判定政府行为的性质呢？标准非常简单，那就是看城市规划是否经过了当地人大批准，房地产开发项目是否征求了当地居民的意见。如果在城市规划未经批准，房地产开发没有征求城市居民意见的情况下，政府有关负责人一意孤行，那么，政府有关负责人应当为此承担法律责任。

　　当房地产开发商将房屋交给政府之后，政府应该按照公平的原则分配房屋。如果为了减轻财政的负担，通过层层压指标的方式，将责任下放给政府各个部门，由政府所属部门承担相应的损失，那么，政府的决策就是错误的。至于是否应该由政府所属部门提供房屋补贴，则是另外一个方面的问题。在大方向确立以后，再来讨论技术性操作问题。

　　如果政府是为了解决老百姓住房困难的问题，通过招商引资进行商品房开发建设，那么，政府应当量力而行，如果财政补贴过多，政府难以承受，那么就应该停止有关开发项目；如果为了出政绩，而大包大揽，最终却让下属部门承担有关的损失，则是一种推卸责任的做法。

　　那么，如何判定政府的行为是否属于推卸责任呢？标准仍然十分简单，那就是考察政府的决策是否听取了公众的意见，在价格确定、房屋分配等方面是否按照城市居民的要求，实行民主化操作。如果政府有关部门在确定房改政策的时候，充分征求了当地居民的意见，并且按照公平的原则，照顾到了方方面面的利益，那么，政府的补贴行为就是合法行为。反过来，如果政府有关房改政策厚此薄彼，给下属部门造成了沉重的负担，那么，政府的决策就是缺乏民主的错误决策，政府负责人应当承担行政责任。

　　由此可见，当我们在谈论城市房改问题的时候，一定要遵从民主的原则，如果缺乏民主决策意识，那么，一切讨论都会陷入到无休无止的争论之中。反过来，如果按照民主原则对政府的行为进行衡量，那么，在有些情况下政府直接参与到房地产市场中从事交易，并不是不可接受的。关键在于政府在每一个环节都必须时刻接受居民的监督，不能我行我素，将个人意志强加在普通老百姓的身上，更不能与房地产开发商沆瀣一气，直接或者间接地盘剥老百姓。

　　民主是解决我国房地产市场中所有问题的坦途。如果不加快民主政治体制改革，要想解决我国城市房地产市场中存在的问题，无疑是缘木求鱼。