王小广：揭穿房地产业发展十大谎言

　　谎言一：房地产是国民经济和地方最大最重要的支柱产业。

　　房地产应该是一种被动的产业，而不是主动性的产业，即使它在结果上对经济起着支柱性的作用，但也是被动的。房地产的支柱性体现在消费上，而不是投资上。

　　谎言二：大众进行房地产投资将会获得相当丰厚的投资回报。

　　房地产是大众消费品，绝不可能成为大众投资品。大众投资房地产不仅不会得到所谓的高回报，而且风险极大。

　　谎言三：利率高低是影响购房行为的重要因素，短期内调升利率对房地产增长形成较大影响。

　　这在今天的中国并不适用。理由是：中国的利率是浮动的，按揭贷款一般都在20年，即房价的利率成本取决于20年或30年的平均利率水平，而不是某一个时段的利率高低。买房可以节省钱但不能赚大钱，而在房价大涨时购房将会支出过多的成本。

　　谎言四：一些房地产商说，我不为大众生产住房，仅为少数高收入阶层造房，赚的是他们的钱，不伤害穷人，而穷人的住房问题丢给政府管好了。

　　这是典型的打着市场经济的旗号发计划经济的横财。如果一个行业(竞争性的)无力满足大多数的产品需求，那这个产业不仅不成熟，而且也不会成功。

　　谎言五：自住需求占多数就不出现泡沫。

　　由于自住需求基本是锁定的，不流动的，投机资金规模增减多少是决定泡沫有多大的根本因素，实际上是少数操纵多数，而不可能是多数操纵少数。在中国的房地产市场上，由于住房的自有率很高，许多城市都在八成以上，投资或投机性住房需求超过10%就会构成泡沫。

　　谎言六：城市化是房价上涨的主要推动力。

　　像北京、上海这样的大都市城市化，每年新增人口很少，例如2004年北京和上海仅分别新增人口37万人和31万人，增长率分别为2.54%和1.81%，其中自然增长率分别为0.07%和0，这里还有郊区人口农转居的部分，这样的增长率不可能造成房地产如此快的速度增长。

　　谎言七：地荒论和地价决定房价论。

　　对北京、长三角和广东省的土地供应所进行的细致分析表明，中国的许多地方(包括五大重点地区)根本就不存在土地供应不足的问题，“地荒论”是房地产商为了炒作住房而杜撰的。

　　谎言八：房价收入比高并不说明有泡沫，中国国情的土地极度稀缺，决定中国房价相对较高。

　　房价收入比是一种综合性指标，它不仅反映了房价可能过高，而且意味着消费者的支付能力有问题。房价收入比过高就是泡沫。

　　谎言九：房价不能跌，房地产业不能衰退。

　　对于一个已经出现泡沫的产业而言，早点破比晚点破要好。这种言论让人听着好像是一些地方政府和既得利益者在“要挟中央政府”。

　　谎言十：房价增幅只要保持不超过GDP增幅，房地产就是健康的。

　　中国GDP相对其他国家会高些，但中国GDP增长是除了价格后的实际增长。房价增幅与GDP增幅平衡，再加上房地产投资和消费自身的增幅，显然其增长将比GDP高至少一倍以上，除了一定阶段，房地产投资不可能长期以高于GDP几倍的增幅递增。

　　(王小广，

国家发改委经济研究所室主任研究员)