谢红玲：谁来终止房地产推涨游戏

　　作者：谢红玲 来源：中国经营报

　　房价猛涨，带动地价；地价高起，再拉升房价——房价与地价之间正在形成正向互动，获利的是开发商和地方政府，买单的是所有购房者。中央动用金融杠杆平抑房价，加息、加息、再加息，良好的意愿却造成了负面的结果：房价再度被拉升，而且从购房总款和还款利息两方面进一步加重了购房者负担，银行却成为受益者。

　　是谁让购房者陷入如此尴尬的境地且越陷越深？

　　追根溯源，却是我们所有参与了住宅交易的购房人自己作茧自缚。作为卖方，开发商再想卖高价也不能拍脑门，他得看看买方能否接受他的定价。恰恰是市场上旺盛的需求、有限的供应给了开发商涨价的底气，是参与了正式销售前的内部认购活动的准客户给了他们调价的尺度——从先前的内部认购登记到如今广为流行的置业卡认购，其实都是开发商进行客户摸底的手段，他们根据积累的客户量决定售价。此前，他们已经根据项目成本、周围楼盘的价格定出基本价位，再根据客户储备情况和整个住宅销售市场走势在这个价位的基础上做调整。上百套房子、五六百个意向客户，岂有不涨价之理？

　　真正促成房地产热销行情、推动

房价上涨的助力器其实是商业银行。银行通过发放个人住房按揭贷款的方式，为那些资金实力有限、实际购买能力不强但有着改善居住环境的美好愿望的人们，提供了超前消费的物质基础。银行之举，在客观上起到了扩大市场需求的作用。但是，在帮助人们提前享受舒适居住的同时，银行之举也为日后的房价飞涨埋下了根基。

　　一个不容忽视的事实是，在市场需求被放大的同时，由于房地产开发与交易管理制度的不完善和土地市场调控不到位造成了现时期内由土地有效供应量减少导致的商品房供应尤其是中低档商品房供应的不足，这种现象在北京及一些二线城市都很突出。需求在放大，供应在减少，且供求错位，结局必然是供求关系严重失衡，价格杠杆发挥作用，商品进入价格上涨区间。这种势头被精明的开发商洞悉后，变本加厉，纷纷采取惜售策略以谋取更高利润，市场被带入“博傻”时代——谁卖得越慢谁赚得越多，根本无须在营销上下工夫，不同品质的楼盘鸡犬同升天。当房价严重背离价值后，市场的报复行为将爆发，地产泡沫破灭，打击面将是所有房产持有者。

　　房地产的推涨游戏将止于消费者理性的回归。

　　在我们身边，不乏这样的人群：大学毕业工作三两年，手头积蓄只有几万元，却加入了新商品房消费大军，以每月四五千元的收入偿还月均3000多元的贷款，沦为不折不扣的房奴。家庭积蓄三四十万元，月收入总和1万元，却购入总价超过150万元的房产，背负上百万元的债务，本想改善居住品质，整个生活品质却急剧下降。拥有可支配资金上百万，却凭借贷款购进十几套住宅做投资，终因无力还贷又未能如愿转手而断供，被银行没收，钱房两空——非理性购房者开始吞咽自己种下的一枚枚苦果。上海某高档物业新房卖出价每平方米3.5 万元，二手房交易价格只有每平方米2.5万元，价格严重背离价值让房价只涨不跌神话顷刻破灭。

　　解铃还须系铃人。既然是大家的非理性需求推涨了房价，那么就需要大家从购房狂热中跳脱出来，回归理性消费。放弃买房一步到位的念头，树立梯级消费观念，在买房时量力而行。可以先租房住，有了一定积蓄后买个低总价的小

户型或实惠的二手房，经济实力再度提高后再选择更好的房子。

　　银行的“撤火”和交易信息的透明有助于消费者理性的回归。

　　一位潜心研究金融市场的专家观察了楼市后，得出一个结论：楼市比股市还黑。他的依据是房地产市场的信息透明度比股市还差。尽管政府已经开始对在售楼盘信息进行网上公示，但一些开发商仍然有办法钻空子、制造虚假信息混淆视听；同时，消费者无从获知不同区域日后是否还有商品房项目供应。这就需要政府制定更严格的交易市场监管制度，并且提前公示可开发用地规划，减少开发商拍地的恐慌性和消费者买房的恐慌性。

　　而银行无论从控制自身的贷款风险出发，还是从引导客户的理性贷款消费出发，都应该严格放贷程序。除了对申请人的资金实力、还款能力进行严格审核外，还应该提高放贷门槛，不再助长那些非理性消费行为。

　　最后，需要申明的是，房价的上涨也有其现实基础。

　　整个城市功能的完善、区域交通环境的治理、城市绿化率的提高，以及产品品质的升级、开发成本的上升，都会带动房价的上行。此外，还有一个很现实的问题，即商品房兼具消费品属性与投资品属性。在我国大众投资渠道狭窄、投资需求强劲的时期，很多人的购房行为包含了消费与投资双重诉求。这些因素合在一起，势必带动房价的上涨。我们不必闻涨即惊。真正需要警惕的是房价的飞速上涨，警惕房产价格与价值的严重背离。