|
李开发
最近一度时间，由于房价暴涨，人民群众反映强烈，好象房地产开发商应该千刀万剐，应该承担全部责任，政府、社会公众与传媒一致认为好象要对房地产开发商采取什么样的措施，要房地产开发商放弃利润目标，把价格降下来，或者要出台什么新的约束措施，让房价降下来。作为一个专业研究经济法规、研究城市发展战略与城市经济的人员来说，我的感
觉有些另类。我认为，我们的许多做法，恰恰侵害了开发商的合法权利。政府可以执法，政府可以监管，但不能说房地产开发商有过，除非我们能证明他违反了那条法规。
在此先做一个声明，我是最早提出应该抑制房地产暴利的学者，也是促进规范房地产开发文件出台的专业人士。许多讲话、文章可查证，因此不要被人们认为我是站在房地产开发商一边的经常学家，也不要认为我们得了某些集团的利益而为他们呼吁。事实上，我们要搞清楚的，在经济行为中那些是合法的，那些算违法的。违法当然需要制裁，合法的则不应受到惩罚。
先举一个例。前不久，我坐出租车办事。驾驶员向我抱怨北京交通太拥挤，抱怨许多高速路至今在收费。据说成本早就收回了。抱怨城市轻轨建设早就应该开工，现在是太迟了。因为我以前曾经在交通主管部门工作过。知道高速公路建设收费站是怎么回事。当年政府财力极为有限，为了加快地方交通建设，改善交通状况，千方百计招商引资，希望投资者来投资。作为投资者有两种选择，一是我投资有无风险，回报从哪里来。最起码我要保本经营，略有盈利。那么我们的政府知道，如果这样做，可能成本控制不住，再说政府也不敢说有多大把握有多少经济实力到时候就能保证向开发商兑现承诺，最好是开发商自担风险。因此开发商只有第二种选择，就是自担风险。但是开发商要测算，他有没有希望收回投资并且有一定盈利？于是就有了开发商在高速公路建成后要自主收费，收费标准是经核定的，但要保证收多年。于是政府与投资商开始发盘与还盘，你让我建成后收费五年，我不投，因为，保不准这条路的通行量不高，五年我根本收不回投资，加上建设期几年，我这么多年头尽白忙了，还可能有亏损。那么，政府也在测算，估计增长率是多少，但估计只能是估计。如果你共招来10个可能投资商，如果大家低于一个回收期的都不投，你政府又想让人家投资把路建起来，那就必须让步，从5年让到8年，从8年又让到10年。这个过程谁也没有强迫谁。大家是平等的，经济合同的双方表示自己的意愿是真实的。达到一个限度，投资商把合同签订了，人家承担了投资风险，亏损了他要自认倒霉，盈利了是人家经营有方。人家按照合同期规定，对来往的过路车辆收取通行费，因此无可置疑，也是合法的。不能因为我们的经济发展快了，人家早就收回投资了，我们就要人家提前退出收费。那是人家的风险投资盈利了，当初我们其它投资商为什么不投资啊？另外，我们要问一句，如果人家收不回投资，我们承担亏损吗，我们补偿人家吗？如果不是，按照合同法，只有让人家按合同履行完毕。
房地产开发也是这种情况。
第一，按照经济学原则，法不禁止皆自由。在签订合同前，政府已经出台的关于房地产商开发的相关规定对房地产商有约束力，土地开发合同对开发商有约束力。政府不能在后来单方面追加相关条款来约束开发商。如果追加不是事先明确的、有损于开发商效益和效率的，也是不合法的。
第二，企业应当有自已产品的定价权。企业作为经济人，自主定价的权利是法定的，通过自主的经营活动，然后自主销售，亏损了开发商自己承担，盈利则是开发商的经营所得。过去我们学习经济学，知道许多企业为了保住品牌，保住利润率，宁愿把一部分已经生产的产品毁弃，比如，牛奶商把牛奶倒掉而不降价出售。想当年，我们的计划经济信仰让我们义愤填膺，为什么不能把倒掉的牛奶给穷人喝？现在当我们进入市场经济时代，知道那种做法其实是经济学的一种合法的行为。比方说，顺义有个园林专业户，今年五一期间早产桃子售价为每公斤超过100元，没有人说他是暴利。比方说，如果北京市的生产桃子的都联起手来，所有的桃子低于100元/公斤的价格就不卖，也不能算违法。因为亏损了他自己的担待着，与别人无涉。我们知道，按照市场规律，就会有外地的桃源来补足北京市场。完全市场调节的产品，完全按照市场规律来操作。当然，政府如果要平抑物价，可以从外地引进桃源来。
第三，房屋是不是商品？目前是。这一条我认为很关键。然而查阅目前的所有资料，我认为，我们国家目前对房屋开发是当商品来处理的。开发商就是一般的商品经营者。商品有自己的经营规律，生产规律，商品生产是可以市场调节的。比如，某某汽车厂，生产出的汽车就是定价很高，甚至决定三年不出售一台车，那我们管得了吗，我认为我们不应该管，因为他是商品生产者，我们不是股东，亏损也不要我们承担，我们没有资格要求他在某个价格尺度上销售。如果我们那样做，我们也违反国家的宪法规定与经济法原则。除非我们在当初的开发合同上明确，多长时间，其开发的商品房应当进入市场销售完毕，否则我们的事后诸葛亮都是白搭。
第四，企业应当有权决定自己的经营方式。不管你说囤积居奇也，不管你说我是哄抬物价也好，完全市场经济的规律，我自己承担成本，我自己开支人员工资。不用说房地产开发的产品住房两年不出售，就是十年不出售我们也不应该有非议。近几年，我们的经济学家说股市是个赌场，有的说连赌场都不如。我们还说温州炒房团，说国外的炒房团，说山西煤老板炒房，我们可以骂娘，我们可以生气，我们可以谴责，但炒房违法了吗？你有本事去炒石油啊，囤积100亿吨石油利润还大呢，你敢吗？炒石油也不违法呀！我们现在讲投资，讲回报方式，在法律允许的范围内，企业可以自主经营，独立核算，自负盈亏。炒房与投资是一样的道理。中航油新加坡公司是炒亏损了，巨亏，加上上市公司，有披露信息的真实性的要求。治罪是因为披露信息的虚假。时下的房地产商的经营涉及不到这个上市公司披露信息的真实性问题，因为经营业绩与盈利的真实性，不是经营手段的方式与内容。我们应该搞清楚。我们讲投资，是一种智慧。有人说，这是垄断，那么垄断是不准其它企业进入房地产开发行业吗？如果不是，就难说垄断。有人说是哄抬物价，那么，物价上涨了，我们为什么还有那么多人要买？到目前为止，中国大约有上百万人参加了炒房，我们的广告上不是说叫购房是“置业”，讲投资回报率，这些人有罪吗，我认为没有罪。不过是投资的一种形式。假如有上百万投资者把钱投入高科技企业又会怎么样呢？从经济学规律与原则来看，应该没有实质性区别。
第五，追求高额利润是商人的最高境界。商人决定要在什么利润水平上出售自己的商品，是商人的自由。商人要预测到什么时候价格会上扬或下降，投资股市的人要知道什么时候股价到达拐点，必须在临近拐点时抛出，使其回报率最大。当然投资股市也有失手的时候。房地产商不是慈善事业家，也不是政府或相关部门给予以保底效益的单位，因此追求高额利润不是开发商的过错。
第六，市场经济是平等的等价交换的公平交易经济，平等交易应该让人充分说理、辩论。开发商出高价，你尽可以不去购买，没有人强求你购买。任志强尽管说只为富人盖房，尽管不中听，但是任志强也没有过错。现在的感觉是万马齐喑，开发商都不敢讲话了，好象是山雨欲来风满楼。用一个通俗名言来说，“我坚决反对你的观点，但我誓死捍卫你讲话的权利。”让房地产开发商能够自由地为自己辩护，也是媒体与社会应该给予的。
事实上，包括笔者在内，也都是房地产价格上涨的受害者，购房的压力很大。不管是量入为出，还是心中的价格尺度，都因为房价上扬而感受到巨大的压力。我对大嘴任志强先生也没有多少好感。他说就为“富人造房”，我也认为他太张扬，但张扬不是过错，而是一个人的风格。解决房地产暴利，让中低收入阶层能够有能力拥有一套房屋，是和谐社会人们合理的奋斗目标。只是我们必须知道，解决房地产暴利，应当研究经济运行规律，用市场经济的方式来控制房价，比如，利率上涨，让房地产商扛不住，比如，提供更多的房源等。千万不要走到用非市场的方法强行压制房价，如果那么做，事实上也不会有房地产市场的良性发展与健康繁荣。
| 
