韩强：高房价已成社会问题 需要国家综合治理

　　韩强

　　最近有两个消息引人注目：

　　《中国青年报》报道：有91.1%的人购房用了按揭。其中，有31.75%的人，月供占到了其收入的50%以上。按照国际通行的看法，现在超过三成房贷一族已经沦为"房奴"。

　　中国人民银行27日宣布，从4月28日起上调金融机构贷款基准利率。个人住房贷款利率也在其中。5年期以上个人自营性住房贷款的基准利率将由6.12%提高到6.39%，个人能享受到的最优惠的下限利率由5.508%提高到5.751%，贷款利率上调了，房贷利率跟着上扬。站在央行的角度看问题，利率上调，对炒房者肯定不是个利好的消息。同时，对房地产商的建房积极性，也会造成影响，进而减少新房的闲置率。

　　如何控制日益上涨的房价，已经成热点话题。"不用预测，历史证明所有的房价永远都是上涨的"，任志强话音刚落。北京万通集团董事长冯仑又说了一句引起众怒的话："成为房奴那是活该啊。"冯仑说，中国老百姓有买房的传统，希望人人都拥有一套房，这是非常不现实的。他表示，买房肯定要量力而行，"你让大学才毕业的年轻人就去买房，这无异于让幼儿园的小男孩找媳妇"。如果不理性消费，买不起房的去买房，买不起大的去买大的，最后日子难过，那是活该。

　　于是一些责怪冯伦的文章也出现在网站和报刊上。最激烈的是一篇文章《冯仑宣布中国房产改革失败》通观其整个讲话，此观点并没有什么错误。因为，冯仑先生还有以下几个观点：

　　1、中国老百姓有买房的传统，希望人人都拥有一套房，这是非常不现实的。人家国外还有很多人没有房呢，我们有些城市的自有房拥有率目前已经远远高过国外。

　　2、买房肯定要量力而行，你让大学才毕业的年轻人就去买房，这无异于让幼儿园的小男孩找媳妇。

　　3、还有一些人买房是为了面子，有些消费者的心理很奇怪，他买房可能是给其他人看的。

　　4、如果买来的房子租出去还不够还房贷，消费者就最好不要买房。

　　5、解决住房的方式有很多种，可以租房等，如果不理性消费，买不起房的去买房，买不起大的去买大的，最后日子难过，那是活该。

　　也就是说，"成为房奴那是活该啊。"是要有先决条件的，购买任何商品量力而行都没有错。但是，品味了冯仑先生的这些观点后，仿佛感觉他又是在宣布中国的房产改革失败了，或者说房屋改革方向上有些问题。

　　看来这场争论是不可避免的。无论是任志强，还是冯伦，他们是在房地产商的利益上说话，这是没有疑问的。但是仔细品味冯伦的话，还是说出了现实的一些问题，其实这个问题已经超出了所谓的"市场经济"，涉及到人们追求的人生价值理念，社会的风俗习惯，如何维护大多数人的利益等各方面的深层问题。

　　(一)房地产的资金链——开发商、银行、炒房者、地方政府

　　首先，我们从市场的角度来看，谁是房地产的最大获益者。大家很自然地想到了开发商，在所谓福布斯富豪排行榜上，房地产商占了很大比重，其实无论是民营的，还是国营的开发商，都是房地产市场上最大的获利者。否则，就不会有那么多企业家去搞房地产了。

　　但是中国内地的房地产商，经常是自有资金缺乏，是靠银行贷款来经营，所以银行扮演着输送资金的角色。不仅如此，而且买房贷款也来自银行，真正用自己的钱一次性买房的人并不多。特别是工薪阶层，在"今天花明天的钱"的鼓动性，贷款买房也成为一种时尚。好象银行的钱不花白不花，先贷了款再说。所以提高贷款利率可能导致的结果是一些人很后悔，早知道早贷款就好了。这可能鼓动更多的人去贷款。但是，房子买到手，才知道银行的钱不好花，你要按月还款，还要还利息。这样"房奴"就出现了。也就是说，开发商、银行套住了买房者。

　　买房者只是开发商和银行的中间环节，贷款者付给开发商，开发商再向银行还建房的预先贷款，这样开发商就解了套，变成了买房者和银行的关系。也就是说，开发商是用银行的贷款建房，再用买房者的按揭款还银行，做着低成本、高利润的买卖。

　　也许有人说银行不知道这个风险吗？当然知道，但是不这样做，银行的居民储蓄款也没有什么好的出路。这真像是饮鸩止渴，而且明知道，还要干。因为房地产正火着呢？因为内地并没有出现过东京那样的房地产大崩盘，也没有出现过香港的房地产低迷的事情。虽然有过上世纪90年代的海南房地产烂尾楼，但是那似乎与现在无关，所以才有任志强的说法"不用预测，历史证明所有的房价永远都是上涨的"

　　开发商——银行——买房者——银行——开发商，这个循环，好象是很全了。其实不然，要盖房就要有地，地从哪里来？从地方政府的审批那里来。所以，卖地成了地方政府搞活经济的一大法宝，地卖出去了，有了钱，就可以修马路，盖办公楼、盖商场，投入开发区，这些都是政绩，特别是增加GDP，这可是最快的增长率。为了房地产开发对市内居民就要搞搬迁，于是就有强制性拆迁，清理钉子户，对近郊农民的土地也是不放过。

　　"拆迁"已经成了一个很刺激人的字眼，而且你到各大城市看一看，到处是工地，甚至盖了没有几年的楼也要拆，因为要盖大商场、写字楼，要当国际大都市。这就是地方报纸上常出现的"超常规发展"、"踌越式发展"，这一超，一跨，GDP就翻蹲跟斗式的上涨，又被称为"大气魄"、"大手笔"。

　　所以真正的循环是：地方政府土地——拆迁者——开发商——银行——买房者——银行——开发商——地方政府GDP。

　　经济学家不是说利益集团吗？现在很清楚，在房地产热过程中，开发商、银行、地方政府是利益集团，还有一个炒房者，他们买房不是为了住，而为了卖，这样就造成了一片"繁荣"景象。

　　(二)"房奴"价值观的偏差——琥珀项链与高价房

　　冯伦说："你让大学才毕业的年轻人就去买房，这无异于让幼儿园的小男孩找媳妇"。如果不理性消费，买不起房的去买房，买不起大的去买大的，最后日子难过，那是活该。"

　　这话非常刺耳，但是，冷静下来，想一想，也有几分道理，说出了中国人特别是年轻人的消费观念。现在的年轻人讲究的是有房有车，这才时尚。其实，不仅有"房奴"，"车奴"也是一个潜在的项目，买车要豪华，这才有品味。就算是买普通车，汽油的涨价，也够有车一族受的，石油已经到了每桶70美元，是翻跟头的涨，外加各种费用，养车比养孩子还难。如果是"房奴"加"车奴"那就更懮了。

　　小时候看过一本连环画《琥珀项链》，一位职员的家庭主妇要参加上流社会的舞会，找了一位贵族太太借了一条琥珀项链，在舞会上光彩照人。可是回家才发现琥珀项链丢了，夫妻二人商量的结果是：赔！结果倾家荡产买了一条琥珀项链还给人家。家庭一贫如洗，本来还是小康生活的职员家庭经济困难，家庭主妇成了洗衣婆。若干年后，洗衣婆见了贵妇人，才知道琥珀项链是假货。洗衣婆对贵妇人说："太太！我为了琥珀项链付出了一生的代价。"这其中的滋味，我想"房奴"们大概品尝到了。

　　恕我直言，我不是冯伦，因为冯伦只说其一不说其二。想一想，在铺天盖地的报刊媒体的"今天花明天的钱"，"有房有车"的狂轰滥炸的鼓动下，小青年能不动摇吗？而且中国人很爱面子，人家都有车有房了，自己没有，太掉价了。于是就贷款，还要父母支援一下。父母呢？就那么一个独生子，也就舍得出血，再说了，是给自己孩子了，又没有给外人，再说了，将来还有孙子、外孙呢？为了下一代，为了下一代的下一代，多做贡献吧！如此一来，父母出资加银行贷款，促进了房地产的"繁荣"。

　　别看冯伦说："如果不理性消费，买不起房的去买房，买不起大的去买大的，最后日子难过，那是活该。"其实，他背地里说不定偷着乐呢！这叫姜太公钓鱼愿者上钩！得了便宜还卖乖！不信，你问他，他愿意把要出卖的房子改为出租房吗？他才不愿意呢，所以才说：政府应该搞出租房！

　　(三)中年人在最后一次货币分房的心态

　　事业单位，特别是大学都经过最后一次货币分房。其中的心态，也可以看中年人的心态，一辈子了，上有老下有小，经过十几平米的三口之家，谁不想宽松一下，住大房，住新房，成了一种心态。这种心态也没有什么不对的。但是，其中包含的传统心态确实让值得深思。

　　当时学校有两种房源，一种是老房，一种是新房，都没有完全的产权，因为要保证大学校园内不住进外来户，你如果将来不住了，只能卖给学校。

　　如果是旧房，包括三年以上的新房，只要三万元左右就可以达到80平米。但要买图纸上的新房，就要靠银行贷款了。大多数人还选了图纸的房，因为别人住过的房不干净。就是选了旧房的人，也是一进门，就找装修的，先把前住房的装修统统砸了，重新装修。这可让装修公司高兴了好几年，为什么呢？因为进三间的，要砸了，重新装修。然后轮到进两间的，要砸了，重新装修。然后轮到进独单的，要砸了，重新装修。这样一折腾，就要三五年，装修公司能不偷着乐吗？

　　由此，可见，中国人的好面子，喜新厌旧的传统心态在住房观念上的表现。不过，话也分两头说，一般来说南方人比北方人传统心态要少一些。