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陶冬
去年八月初，笔者在博鳌21世纪房地产论坛提出，上海房地产市场十月见分晓。消费者集体杯葛房地产市场，令开发商引颈期待的“金九银十”销售攻势，在惨淡中收场。
十月后的上海房地产市场，为开发商带来了严冬。新增供应成批涌现，销售却了无
起色。售楼回款停滞，银行追账却越来越紧。一批开发商破产了，一批开发商被兼并了，可是上海房价的下跌程度却比想象的小。
出现这种情况的主要原因是，开发商多死在后台，并未出现临死前的跳楼大减价，并未拉动大势一齐向下。今天的中国经济中，资金总量应该说是充沛的，甚至是过度的。房地产市场上有大量过度借贷的小开发商，也有实力雄厚的大开发商，更有目光转向房地产的大企业，还有涌入的海外资金。对于实力不足、资金链吃紧的小开发商，卖盘退出或合作发展要比跳楼甩卖更具吸引力。当然，地方政府的穿针引线，为部分开发商的体面退出创造了条件，也为市场价格的相对平稳提供了支持。
笔者认为，上海房地产已由溃退期转入争持期。换言之，在笔者提出的三部曲(量跌价稳、量价齐跌、量价整固)中，上海可能在第二阶段尚未完全展开的情况下，进入了第三阶段。其背景是，体质最弱的开发商多已被剔除出局。
对于开发商来说，最坏的情况可能已经过去。随着体质最弱开发商的出局和年底银行清算的结束，开发商的整体资金状况有所缓解。对于消费者来说，“金九银十”的诱惑也忍过来了，等待依然是主旋律――前面至少还有几轮促销减价。
对于市场来说，最怕出现的混乱并没有出现，市场秩序依然存在。不过新增的可售面积不断涌出，远远超出售出面积，供需失衡仍在恶化。恢复理性的消费者，与喘上一口气的开发商仍然在对峙中、博弈中。
整固待变，应该是形容如今上海房地产的贴切词语。开发商整体上在资金短缺方面得到了一点缓解，但不代表所有开发商的资金链都有所改善。压断骆驼背的，可能只是最后一根稻草。观望是消费者的主流心态，不过羊群心里往往是最常见的消费模式。一两个楼盘的炒作有可能改变整个资金的流向。
其实全国多数城市的房地产市场已呈现初春景象。2004年的宏观调控以及2005年的房地产新政，并未从根本上抹干过度的资金流动性，只是对热钱制造出一些心理震慑。经过一段时间的观望，热钱再现江湖，许多二三线城市房地产市场近来都出现了产销两旺的景象。不过各地政府不再如上海2004年般高调，严控房价报道。在各地房价上的信息不对称，不仅影响消费者的选择，更妨碍中央政府的决策。
今年中央政府的工作重点已经由总量需求调控转向“解决深层次矛盾”。只要通胀不急剧恶化，相信出现新一轮全国性大规模调控的可能性不大。对于二三线城市油然而起的房地产热，估计政府也是口头干预为主，税收调节为辅。而税收调节的主动权掌握在地方政府手中，热钱还在各地流窜着。
上海房地产市场的回暖肯定会远远滞后于其他二三线城市。至于春天何时来临，取决于消费者与开发商的博弈，取决于热钱的回流。
(作者为瑞信董事总经理兼亚洲区首席经济学家，本文原载于房地产世界，仅代表作者个人观点，并非任何投资建议或劝诱)
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