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刘霞辉
在讨论房地产价格变动的过程中,许多人认为土地长期短缺是导致我国部分地区房地产价格上涨的主要因素,事情果真如此?
地产价格的核心是土地价格。土地价格如何决定，在理论界还存在争论。最古老的
理论认为，土地作为一种生产要素，其使用价格(地租)决定于土地的边际生产力，土地服务本身不是最终消费需求，而是向经济活动投入的要素(可将它称为边际生产力理论)。这种理论强调了土地利用的用途与效率，只有土地在开发过程中用到了其最能发挥作用的用途上，它才能提供最高产出。这一理论为世界的工业和城市用地价格高于乡村提供了合理解释，且为经济要素集聚提供了理论依据。我认为，就土地之于人类的必要性而言，该理论所阐释的道理无疑是正确的，正是土地作为一种生产要素的边际产出率的上升，使得全球土地总量不会短缺，因为土地所有者要去追求土地产出最大化。但该理论也有其不足之处，因为它只是得到了一个静态结论，没有反映出土地作为投入要素不损耗(不折旧)的特点。另一种理论弥补了上述理论的不足，它认为，土地是有着时间价值的一种特定生产要素，与投入生产的资本和劳动力不同，在每一个地区土地是基本不变的供给要素，而且可以长期使用不折旧。为了反映土地在其长期使用期间的价值，该理论将土地未来提供的产出包含在内(既贴现现值)而不单是当期边际产出，一般将该理论称为现值地价理论。该理论合理说明了土地价值来源，从理论上确定了土地价格。但结果是现值地价理论基本上排除了地价大幅波动的可能性，因为作为一种生产要素，其价格由其产出现值决定，在一般情况下土地边际产出较稳定，故地价不应暴涨暴落，由此可推断房地产价格也应基本稳定。
上述两种理论从土地提供服务的特性出发揭示了土地作为生产要素的价值来源,能用它来分析土地及房地产价格的长期变动趋势。因为上述两种理论分析的是土地理论价格，在一般情况下土地边际产出在长期较稳定(突然出现自然灾害或发现稀缺资源除外)，故地价不应暴涨暴落，由此可推断房地产价格也应基本稳定。但是现实世界中情况并非完全如此,许多国家在经济发展的一定阶段出现过土地和房地产价格的大幅波动。这些情况的出现，前述理论无法解释，因为土地边际生产力并未大变，所以地产价格的变动需要从更广泛的角度去理解。从现实的观察中发现，人们持有土地或房产并非全然是为了取得其当期或未来的服务价值，持有土地与持有易腐品的不同之处是它有时间价值，从而使拥有土地具有持有有价债券相似的生息能力，土地相当于一种生息资本，所以，将土地从更为一般的资产角度来看待是合理的。依据资产定价的无套利原则，土地收益将由其贴现价值和附带风险的交易收益共同决定，这种交易收益在预期土地供应紧张时会很大，由此可能导致土地价格大幅波动。
对于资产价格可能出现过度波动的机理，经济学家有长期的探索。Keynes(1937)认为现实经济中经济主体在不确定的情况下作出各种选择，他强调资产价格不能预测，其变动由经济活动带来的预期收益以及影响投资者投资行为的所有因素决定，预期的不确定性，是造成资产价格不稳定的主要原因。Minsky(1975，1986)认为，各经济主体是在不确定条件下选择持有实物资产、金融资产与金融债务的资产组合。景气时期经济主体普遍对未来持乐观预期，容易低估风险，金融头寸向投机性理财转移，资产价格暴涨。这时，资产价格与普通商品价格之比上升，投资进一步增加，会加速经济泡沫化。
因现阶段我国城市化进程加快，土地的短期供给在一些地区相对不足，使得国家土地公开拍卖价格上涨，其结果是当期土地价格越高，房地产价格也越高。以此为借口，有些房地产商宣称土地价格还会涨(因供应越来越少)，自然是房地产价格下不来。从自然属性看，土地是不可再生、不能增长、不可移动的资源。古典经济学家如马尔萨斯、李嘉图等正是从土地自然属性有限这一前提出发得出世界经济随着人口不断增长而陷入长期贫困的悲观结论。但人类经济发展的长期历史证明，土地总量可以不变，其使用效率却不断提高，工业化和城市化将原来乡村低效率使用的土地变成了更高效的利用，使人类生存的空间需求由平面变成了立体，从而使土地对人类的制约力减到了很小的程度，从该角度看，土地供应可以认为是无限的。房地产开发的效率也在提高，如由过去盖平房向更高的楼层发展、填海造地等，土地紧张地区如日本、韩国和我国香港地区都顺利解决了土地短缺问题。由此可见，土地不会出现真正的短缺，它也不应成为房地产价格上涨的主要因素。反过来看，各国的人口增长到某一水平后，都会进入一个稳定状态，人口总量大致维持在一个相对不变的水平，从这一角度考虑，土地与人口增长之间可以维持一个合理的关系，不可能存在土地长期供应不足的问题。
如北京国土面积是16400万平方公里，适宜建筑用地的有10880万平方公里，占国土面积的69.9%。按国家标准，城市人均建设用地是100到120平方米(包括新城取中北京是105平方米)，农村标准人均150平方米，实际上北京人均建设用地已经达到了290平方米，以后还会有一些存量能够释放出来，而且也可以进行空间置换，北京有大量的土地资源可以用。这几年北京平均征地量大体上是每年60平方公里，供地大体上也是每年60平方公里，有的高的到70平方公里，如2004年北京征地突破了70平方公里，供地也达到了90平方公里。现在城镇建设用地跟人口是对应上的，按北京的土地状况，如果全市最终人口达1500-2000万，则北京主城778平方公里对应850万人，新城加上镇是另一多半的人口和多一半的土地资源，土地总量不会少。所以，北京市的土地有足够的供应量，而且这几年土地供应与需求之间已经出现了需求不足的现象，这说明土地供给没有出现短缺。所以，有人宣称，北京土地将出现长期短缺并由此导致房地产价格的长期攀升是完全没有道理的。我国其它城市的土地供应与其人口结构也是大体对应的，不应出现大的偏差。由此，我个人认为，我国土地不会出现长期供给短缺。近几年我国部分地区房地产价格的快速攀升，土地价格上涨只是一个因素，更重要的原因还在于，房地产交易产生的收益较高，有人人为炒高了房地产价格。
当然，我们也应看到，有些地区因为地方政府想从土地市场得到更多的收益，将土地价格人为抬升，从而导致房地产价格的上涨，这种现象也是存在的。其原因是这些地区财政相对比较紧张，政府收入渠道有限，所以地方政府想乘城市化之机，通过土地出让得到更多的财政收入，但这不是房地产价格上涨的主因更非全部。我国居民住宅用地的价格指数由2001年到2004年只上升5%，而这几年的房地产价格年上升率都超过10%，房价上升部分土地价格的作用力不大。
（作者为中国社会科学院经济研究所研究员，经济增长理论研究室主任，研究重点为中国经济增长问题、结构变化与就业、宏观经济稳定、资产价格等领域。）
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