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刘霞辉
在目前我国房地产市场的特有环境下，买房者究竟以什么为依据购房？虽然在理论上和高度市场化的国家，这已不是问题，但在中国，该问题并未解决，有值得问的价值。有人认为房租准则在我国只对纯投资者适用，而中国的广大购房群体是为自住，所以购房依据来自于实际需求因素。我认为该观点对房租准则和实际需求因素的作用做了不太准确的理解
，所以得到了一个奇怪的结论，即，房租与买房者行为无关。因为这是一个需要严肃对待的理论问题，故有辩明的必要性。
经济学中最不人道但全球通用的一个基本分析前提是所谓经济人假设(即人人为追求其效用最大化而参与经济活动)。那么房产的效用在哪里？住下来、转手卖出获利等形式都会产生效用。如此多的效用来源怎样衡量？经济学一般采用将房产在现时和未来时间产生的效用加总并贴现来得到，而为了便于量化效用，又采用房租(可将它看作房产收益)作为衡量指标。之所以采用房租为衡量标准，是因为作为房地产价值来源的土地提供的服务只能用房租来体现其生产力差别，如中心城市商业用地为什么比偏远乡村土地租金高是因其生产力高。所以，房租高低反映了土地利用价值高低，而且是一个可量化的值，所以经济学家就用房租来刻划土地利用价值高低，两者是内涵与表象的关系，房租高低就代表了土地利用价值高低。而且，在房地产交易过程中，因土地价值差别而产生的房租差会体现在每单位土地(或单位房产)的价格上，高价值地产的房租现值大，价格会相应高。该推断结果成立的原因是，房地产购买者会去比较不同地产的价值高低，并由此给个一个出价差，从而使房价与土地价值相关。所以土地利用价值(或房租)→房价是一个价格决定的逻辑过程，地点、环境等只是土地利用价值的构成因素，它们会影响土地生产力，所以在房租上是能显现差别的，如城乡房租差。
所谓实际需求因素标准，其内容指的是，一定时间段内需求的集中释放可能造成房价波动。我认为这种情况会存在，而且也可能是目前许多大中城市房价过快上涨的原因之一。前面分析的土地利用价值应该只是房产的潜在供给价值，只有消费者认可它，才能体现为房租差；如果考虑需求能力，首先应是对房租价格的重新确应，以此为依据再拉动房价上升。如果土地价值没有重新估价(如房租价格上升)，消费者在理性状态下不会自愿在更高的房价下购房，不管需求的集中释放程度如何，否则违背了经济行为人的本性。但目前中国房地产市场却表现为房价不断走高，房租原地踏步的现象，在本人的“世界上没有只涨不落的房地产价格”一文中，我认为房地产价格不排除投机定价成份，不过还有房租本身不合理的因素需要分析。
房租这东西在中国租务市场不发达的情况下可能并不能完全反映房产供求状况。原因有二：一是租房市场受中国传统文化的排斥，租房住被认为是无能或低收入的体现。所以，许多有租房能力者不进入该市场。二是目前我国人口流动受控制，劳动者职业、跨地区流动不便，使许多人固化在一个城市，这使买房者比例升高。故，现在的房租价格并不能完全反映真实市场供求，租金上不去。其结果是房租价格被压低而房产交易价升高。我们也可以做个粗略估算，将待购房者中一部分加入租房者(如50%)，则在北京也许房租总体会上升10%左右(但持续上升是否有可能本人表示怀疑)，但这不会否定买房者以房租为依据衡量投资是否理性，只是房租标准提高了而已。由此可知，房租这东西可能定价偏低，但其作用依旧，它对衡量买房者是否理性仍有说服力。
现代经济学还有一个重要假设是任何人的经济行为都可看作投资与消费的组合，通过资产组合达到效用最大化。任何一个拟进入房地产市场的人也是为追求其效用最大化，不管他是自住者还是纯投资者。我自用的房子不是投资，回报率怎么算？从资产组合的角度看，你购买了一套房子自住，实际上就相当于自己将房子租给自己。不管您买房是为了卖出获利还是自住，如果有一个社会的房租标准为依据，每个买房者就能大致估算出该交易是不是合理。理性购房者，会比较房价、房租和存、贷款利率来做购房决策。如，投资者买一套住房总价值50万元，面积100平方米，假设该投资者全部用过去的储蓄购房，依目前我国年存款利率2%算，则1年的利息损失是1万元；假设该投资者全部用银行贷款购房，若算年贷款利率为5%，则1年的利息支出是2.5万元。取一个折中值，动用储蓄、贷款各占50%，则投资者买一套总价值50万元的住房，年息支出1.75万元。按投资者的资产组合原则，若该房产不住则应出租，月租1500元则收支基本相抵，说明该项投资理性。现在看，如果房价上涨100%，则在存、贷款利率不变时，要求月租3000元；如果房价上涨100%，存、贷款利率也上涨100%，要求月租6000元!如果预期房租和存、贷款利率都不变，则房地产交易收益提高只能来自纯交易泡沫或本币升值预期。如果房租下跌而且已成趋势，在房租已不够弥补购房利息损失时，则投资者按现价购房会产出现亏损，在此情况下长期房价必下跌。由此可知，房租是长期房价变动的决定因素，这就是经济规律。
(作者为中国社会科学院经济研究所研究员，经济增长理论研究室主任，研究重点为中国经济增长问题、结构变化与就业、宏观经济稳定、资产价格等领域。）
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