|
陆新之
最近中央电视台据说是冲破重重阻力，终于播放了一部美国电视连续剧《疯狂主妇》。据说收视率还不错，但是这出剧显然在中国没有在美国那样热烈的反响。因为在目前的中国社会中，绝大部分家庭中还不能保证家中有全职主妇的存在。
同样距离比较远的是，像该剧中小街两旁那种独立别墅，居住的都是普通打工人家，有时候甚至可以是一个单身的水管工，这种情况在中国几乎不可能发生。国情不同，不仅影响电视剧的收看，同样影响大部分城市的房地产开发。但是一些开发商不知道是不是明知故犯，开发项目却并不认真研究国情。
目前住房需求的主体是上世纪70和80年代这一批年轻人，而从中国的社会结构来看，这基本上是第一代独生子女或者准独生子女，也就是王石津津乐道的“超女”一代。从实际财务状况来看，这一代人确实不缺乏住房消费能力，但这种消费能力并非他们自己的。真正有消费能力的是他们的上一代人，也就是一对年轻夫妻上面的四个老人。上一代人几十年的积蓄转化为下一代独生子女的住房，这就是城市中为什么高价房仍能卖得出去的重要原因。
一般来说，传统中国文化和道德约束之中，有关子女必须赡养父母的规定，非常具有中国特色，填补了医疗和养老保险体系的不足。但这种情况恐怕已经在不知不觉之中变异。在城市中的年轻一代，养老之前首先做的是伸手拿钱，这是会存在一段比较长时间的事情。因为中国人购买品质相对好的住宅，是一种过去缺失的住宅消费的强力补偿。
例如，过去几年，有太多的人在谈房地产价格的时候引用的是房价和年收入比的概念。认为房价过高的人，拿出目前房价收入比过高的数据；认为房价不高的人，则宣称中国有巨大的市场需求。其实这两方面的争论基本上是没有结果的，因为他们谈的不是一个问题。
需求决定论或者市场论者的看法颇为精明，他们的理由是，只要卖得出去就证明房价不高，但是这种观点显然有意无意忽略了中国的国情。为什么在房价和年收入比这么高的情况下还能卖出去，除了简单地归结为有人炒房这个因素之外，一个关键的因素是目前中国社会特殊的家庭结构。
因此可以看到，目前一再提到的中低收入住宅，其实未必能够改变供求不平衡的紧张情况。因为安居工程或经济适用房的建设，很难满足大多数的独生子女群的住房消费需要。不论从微观的设计理念，还是从宏观的发展理念，目前大面积开发的民居，显然有必要更加深入地研究这一群主力客户未来三五年的心理和消费习惯。因为，他们几乎不会因为有传说裸露的镜头就去追看央视的《疯狂主妇》，但是，他们很可能会热衷于奇幻小说或者风水宝鉴。不管上一代是否看得惯，事实就是这样。
| 
