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巫继学
房地产风光无限之时，有多少人想到了它的败迹？大把银子装进房地产大亨钱柜之时，又有多少人会为同样是用钱垫起来的水泥构架伤怀？政府官员一再批地拓展楼房开发之时，何曾为再也难以完工的楼盘忧愁？中国房地产业在经历了大约十年的烂尾楼困扰之后，在辞旧迎新之际，倒不断传来烂尾楼咸鱼翻身的好消息！
──日前成都市青羊区政府披露，被称为“成都第一烂尾楼”的上河城爱舍尔花园在中铁二局集团的精心打造下，复工建设工作进展顺利，预计12月28日实现主体结构封顶，明年11月交房。到明年年底，昔日轰动全国的明星楼盘将再度屹立在锦江河畔。(《成都第一烂尾楼”即将封顶 2006年11月交房》人民网2005-12-8)并有消息传，成都市明年将大体解决积压烂尾楼问题。──近日，广州在册烂尾地中面积最大、底价最高的一块烂尾地——海珠区宝岗大道2号由富力地产集团收归囊中，拍卖底价为2.8336亿元。而同时推出的另一块荔湾区文昌北路烂尾地，最低交易价为6448多万元，最终以8550万元由元邦集团夺得，高出底价2101万元。(信息时报网络版2005-12-09)另从广州市建委获悉：广州125个烂尾地、57个烂尾楼至今已盘活2/3，今后广州还会继续加快进程，力争用3年左右时间全部解决烂尾地问题。──据悉，包括三亚、海口在内的海南房产大多已被上海人“占领”，沪上购房者已成为海南房产第一大购买群体，因此整个海南省都非常看重上海人的投资。海南是中国烂尾楼最多的地方，占了全国上一次房地产泡沫的70%，总量1000多亿元。(《新加坡联合早报》20051209)。此间同时在传，北京的烂尾楼盘盘活节奏也在加快。等等。
我虽然不能由此断定烂尾楼全面复活的时机已经到来，但是，这无疑给我们传递了一个房地产发展中令人兴奋的信息。烂尾楼已经进入地方政府治理房地产业的重要议事日程、已经进入某些有远见的投资商视野。
遥想当年房地产初尝大红大紫，可算风头出尽，暴利获尽。仿佛有地就能建房，建房就能赚钱，于是祖国山河一片红。然而，人算不如天算。这个天算就是经济规律。在严重违犯价值规律的投资狂飚中，极其过分的疯狂投资，后来投进去就再也出不来了。事后有人大骂是宏观调整让他们亏了血本。这个说法不理智，因为政府当时如不猛力调控，恐怕冤大头远远不止这个数。烂尾楼，成为那场投资风暴过后的标志性建筑而一留下来就是大约十年。
烂尾楼究竟有多烂，人们由此不断地发问：中国房地产业到底现存有多少烂尾楼？我与许多同仁一样，一直关注这一数字，但至今也未见权威可信的数据。对此只能做出如下解释：有关单位、有的人不喜欢或讳言这笔数字。正好，有位同仁在仔细研究中国经济和中国房地产业时，依据国家统计局公布中国空置房面积和占压资金总数，计算结果如下，聊备一说：中国房地产业现存的烂尾楼总量，应与中国空置房面积和占压资金总数相近，“即在12500亿平方米以上”。他认为，决不会低亏此数。(《中国外资》2005-6-24)显然，这是一个对房地产业评估具有相当然影响力的天文数字。谁都知道，因烂尾楼和中长期卖不出去的空置房，所造成的银行的呆坏账，其数额相当惊人。2001年，中国各类银行的呆坏账率为25%左右，2002年下降到20-21%。2003年又有下降，在15-16%左右，而此数被认为有很大水分。据银监会公布的今年上半年不良资产数据显示，仅仅上半年不良资产实际上升高达1500亿元。(《中国银行业不良资产又上升，经济起落银行再埋单》，8月10日《21世纪经济报道》)由此可见一斑。
十分赶巧，《劳动报》2005年11月21日的文章《前世今生拍案惊奇，中国10大烂尾楼传奇解读》，正好给了人们一个对于烂尾楼直观的典型案例的资料。作者经过大量调查，理出了全国最具有代表性的十大烂尾楼盘：珠海巨人大厦：最“头脑发热”的烂尾楼；中诚广场：广州第一烂尾楼；温州中银大厦：最“腐败”的烂尾楼；中宇大厦：北京第一烂尾楼；北京玫瑰园：最有传奇色彩的烂尾楼；上海环球金融中心：世界最高的烂尾楼；北京森豪公寓：虚假按揭金额最大；和乔丽晶：最具贵族气质的烂尾楼；北京中国第一商城：最具娱乐色彩的烂尾楼；北京银都中心：最有希望翻盘的烂尾楼。这些盘个个来势汹汹，个个气度非凡，个个尽占风光，然而它们虽然从不同的门进入，却都相同地在摆在了烂尾门前。
造成烂尾楼的原因十分复杂。有宏观经济调控的原因，也有微观企业运营方面的原因。而每一个烂尾楼盘，也都有独属于自己的差不多是令人惊心动魄的故事。所谓盈利的楼盘大抵相似，烂尾的楼盘各有各的烂法。概括地讲，之所以有楼盘不幸半途搁浅，是行业发展超出市场的实际需求所致，可能是总量方面的，也可能是结构方面的。对于企业来讲，无非陷入以下三大困境：一是资金不到位，二是市场定位失误，三是陷入各种复杂纠纷等等。作为一种例外，也不能排除有的楼盘一开始就是一个黑幕，就是冲着烂尾来的，目的在于当事人套钱。
近年来，国内的“烂尾楼现象”正在各地酝酿出一种“烂尾楼经济”，说烂尾楼正在变热甚至有些抢手也不过分。这也反映了房地产商们日益成熟的投资眼光。当然，各地要想吸引商家投资烂尾楼，就必须要先让人们认识到烂尾楼的真实投资价值，并在阳光之下给他们留够升值空间。烂尾楼为何一下子变热？业内人士认为，房价更多的取决于地价。目前的烂尾楼项目开发时间多在3-10年之间，这些项目最初开发时地价比现在要低得多。加之长期搁置，出售方的心理预期往往不会很高，投资商往往可以用较低的资金拿下，而获得后期较高的利润，这对缺少土地储备、希望进军异地市场的开发企业可谓短、平、快的捷径。另外，通过拍卖程序出让烂尾楼时，银行以及一些债权人急于收回资金，有的开发商用这些楼盘投资金额的二分之一甚至三分之一就可拍得，只要全程营销策划合档到位，投资烂尾楼比投资新楼盘更有利可图。业内人士认为，一个正常楼盘从开发到上市起码需要两三年，但接手烂尾楼不需要进行报建、打地基等前期工作，开发一般只需半年到一年的时间和数千万元资金，而其回报率通常可能高达150%至200%。
理性地看，“烂尾楼”毕竟是“烫手的山芋”。之所以一烂数年，一定有它的风险之处。因而，接手这些楼盘时，务必小心翼翼注意其中每一个环节。一是，这些楼盘往往债权债务关系相当庞杂，有隐有现，大多暗藏玄机，官司缠身。如果处理得不好，投资烂尾楼不但谈不上高回报，反而还可能给自己带来一连串的麻烦，最终又烂在自己手中。二是，要严格考察烂尾楼质量问题。烂尾楼往往烂尾时日不短，个别甚至达到10年之久。日晒雨淋、风吹雷打，会对这些建筑造成多大的影响，一定要有专家们的评估，否则日后会为此付出代价。三是，既为烂尾楼，面对市场后销售必然会被打上烙印，如何在购买者心目中消除负面印象，如何通过重新包装定位，如何给消费者以利益补偿，都要事先有预案在胸。四是，要与当地主管当局沟通好，在政策层面上当地政府应当有比较好的支持，特别是在日后运营中保障畅通无阻。
十年烂尾两茫茫，不思量，自难忘。面对烂尾楼，十年了，应该有一个了断才是，应该尽快从中国房地产的地平线上消失才是。
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