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巫继学:房价疯涨论是资本意淫的最新表演


http://finance.sina.com.cn 2005年11月09日 14:35 新浪财经

  巫继学

  正当中国房市回归理性,价格回归价值,购房者恢复对房地产商的期望之际,有关中国房价会再次疯涨的危言重现江湖。且不说地产商及其代言在在各种研讨会上的涨价言论,素有“语不惊人死不休”的地产大鳄任志强更是不甘寂寞,他新近放言:“高档房供应过少,房价肯定要涨”。他认为,我国的房地产市场确实出现了住宅供给结构性的不合理问题,
但不是高档房的供给量过大的问题,而是高档房的供给量过低。(《任志强:高档房供应量过少 房价肯定还要疯涨》,2005年11月07日中国房地产报)。这一被称之为新房市疯涨论,刹时间在网络上被网民狂批不止。

  司马昭之心路人皆知。无论是

房地产商的代言人四处放话,还是老板们自己急不可耐跳出来危言耸听,都是对当前房市趋于理性的一种反动,一种颠覆。面对如此荒唐的新房价必定疯涨的论调,我们切不可轻信盲从。

  与大多房地产商一样,任志强也是以供求关系来给我们讲述房价必涨观点的。他认为,小康标准就是要建“宽房大屋”因而,“在现有住房情况的背景下,恰恰要提倡和鼓励的是适当增加大户型和高档房的供给量,而绝不能再大量建设不能满足未来消费需求的小户型和低档房了。”(《任志强:高档房供应量过少 房价肯定还要疯涨》,2005年11月07日中国房地产报)

  事实果真如此?从供求关系来说,目前中国楼房产品绝非供不应求,恰好是供过于求。

  国家统计局发布的形势报告显示,预计今年1至10月,全国商品房竣工面积达到13464万平方米,比去年同期提高8.8%。前10个月,全国累计销售商品房近12980万平方米,同比增长27.6%;平均销售价格为2357元/平方米,增长了6.1%。据悉,目前全国空置房面积达到1.25亿平方米,空置率已达到26%。同比增长10%以上。而北京市,截至8月底,空置一年以上的商品房面积同比增长23.7%,增幅比上年同期高30.8个百分点。在全部空置一年以上的商品房中,商品住宅空置面积为266.3万平方米,占商品房空置面积的69.1%;办公用商品房空置面积为42.4万平方米,占商品房空置面积的11%;商业营业用房空置面积为41.7万平方米,占商品房空置面积的10.8%。我国的商品房空置率目前大大超过国际公认的10%的警戒线。按照国际通行惯例,空置率在5%-10%之间为合理区,商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展;空置率在10%-20%之间为空置危险区,要采取一定措施,加大商品房销售的力度,以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。国家必须采取一系列措施,甚至是强制措施,以使商品房空置率在一定时期内降到比较合理的区间,否则将给国民经济,特别是房地产业的发展带来一系列的严重问题。

  如此高的商品房空置率表明,房屋不是用于满足安居需求,而主要是从事投资。据建设部2004年调查,北京市商品住宅投资性购房比例约17%,在投资购房中,28.5%在短期内转手,23.5%用于出租,48%空置待涨价。长三角主要城市商品住宅投资性购房比例在20%左右。甚至部分城市和项目存在一定投机炒作现象。表现为一些楼盘短期内价格上升较快,部分购房者转手牟利;部分城市次新房(购买后不到两年)短期炒作现象突出,如上海市2004年次新房转让占二手房交易量的46.6%。空置房一般是用于炒房或者出租。然而,与房价高企不相称的是,房租在各地都未见相应上涨。房价是什么?不过是购买楼房的70年租金而已。这就意味着,从一个长期的价格波段来说,房价并不具有持续涨的基础,而眼下的高价,正表明炒作风险巨大。

  在总体空置率过高的大背景下,在房地产产品的结构上,也绝非如任志强所说的,是高档住房供不应求而中小户型供过于求。事实是,适合于普通老百姓安居需求的楼盘供不应求,处处断档。建设部在10月20日召开常务会议,专门研究当前房地产中低产品短缺问题,并重金公开征集城市中低收入人群居住解决方案。会议明确强调:“一方面部分城市房地产市场供应结构不合理,适合中低收入家庭购买和租赁能力的中小户型,中低价位的住房严重供不应求,使得中低收入家庭,在市场上买不到或者租不到合适的住房”。(《建设部召开常务会议 公开求解低收入者住房问题》,2005年10月20日

新京报)

  却道昨夜冬梦好,原是今朝癫疯狂。从上述分析我们有理由相信,当前这股房价疯涨论,不是市场供求关系的呼唤,而是某些房地产公司的老板内心的暴利欲望疯涨的呐喊。暴利欲望的疯涨是不是一定会带来房价的疯涨呢?在房市趋于理性发展的今天,我看未必!最多也就是一场南柯冬梦而已吧。


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