南晋风

　　刘明康发表了“银行有权力拒绝”炒房客贷款的言论，间接“肯定”了此前坊间所传言的北京市将“限制”或“禁止”外地无纳税贡献人员房贷等类似的“可能之举”。紧接着，4月14日国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议上提出，要实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。第二天，国务院文件提出，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。新政重点有二：一是首度明确以家庭为界定房贷风险单位，二是对“三套以上”明确要求“大幅度提高首付比例”。

　　在笔者看来，拒绝向炒房客贷款不单是银行的“权力”，更应是银行的“义务”。这一义务不仅是对银行业贯彻国家房地产调控有关政策、恪尽社会责任的需要，更是商业银行提高风险管理前瞻性、建立科学的风险文化从而为投资者负责的必然要求。银行业下一步需要提高对炒房贷款危害的认识，同时需要监管部门及行业协会制定具体的“拒绝炒房贷款”的标准。

　　房地产投机炒作对于社会经济之害，各界已有共识。但就炒房客所获银行信贷支持的规模以及其对于银行体系的高危风险，目前尚无确切的统计与分析。然而从笔者多年经验来看，炒房客并非人们想象中的全数“全款成交”，其群体多深谙房贷杠杆之妙。

　　根据笔者掌握的信息，从北京市某国有大型银行和某股份制银行位于望京、通州等“炒房”热点地区的支行在2010年一季度的房贷情况来看，投机性房贷的比例已经达四成左右。据笔者向一位银行个贷经理了解，2009年3月至今，同一套房子其已转手了3次按揭、5次过户——其换手频繁如同股票短线操作。尤为可关注的是，“投资热点”地区已有近一半炒房客深谙利用银行信贷杠杆之效。

　　据媒体转载国家电网数据，全国660个城市共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零（既不出租也不自住只为炒作），如该数据属实，以银行按揭贷款在住宅市场约45%的覆盖率（2008年全国平均水平）来计算，我们大致可以得出结论：利用银行信贷进行房价炒作的房屋起码在3000万至4000万套之间，其“套取”的银行信贷资金尚难估算，但空置住宅已可以解决两亿人的居住问题。

　　毋庸置疑，国内个人房贷市场自本世纪兴起以来，由于房价 “涨多跌少”、贷款人群为“第一代创富人群”等世代特征，银行房贷成为低风险、低资本消耗的“香饽饽”。各家银行的房贷业务至今尚未经历过真正的房地产市场调整，风险意识较为单薄。而且在传统的总分行体制之下，缺乏统一标准将导致银行分支行在竞争压力下无视风险、以房贷投放为房市“追涨杀跌”。

　　因此，明确禁止炒房贷款、严格界定以家庭为单位的二套房、三套房认定标准对眼下的中国银行业已显得尤为急迫，监管机构及行业协会亟须明确“炒房贷款”的界定。笔者进一步认为，即使目前的征信系统无法完全与住房、纳税、工商、水电公共事业缴费等系统对接，但金融监管部门或银行业协会仍可根据国务院房贷新政的精神尽快制定以下因应之策：

　　一是以属地原则施行房贷首付“超额累进”的政策：对在同一城市购置第三套住房首付一律不低于70%，第四套则不低于80%——压缩投资性房贷的杠杆比率。

　　二是在副省级以上大城市执行无两年以上纳税贡献（个税或企业经营）拒绝房贷申请的政策，北京、上海等地还可执行更为严格的个人纳税与住房贷款申请挂钩措施。唯如此方能切实降低信贷炒房“换手率”，同时更是明确了银行的风险判断和识别标准。

　　三是在人民银行征信系统中尽快建立投机炒房“准黑名单”，将贷款炒房纳入个人与私人企业征信体系，主动预警炒房客个人信用。

　　四是对同一家庭或个人同时“伪装”申办了多套首套房、二套房的炒房人应坚决要求退还贷款并追究是否存在诈骗嫌疑。

　　作者系资深银行业从业人士

    中国经营报微博：http://t.sina.com.cn/chinabusinessjournal