本报记者 方烨

　　中国社会科学院财政与贸易经济研究所和社会科学文献出版社16日联合发布住房绿皮书《中国住房发展报告(2009-2010)》。绿皮书称：2010年从整体看，我国房市可能呈现先扬后抑、价稳量增的态势。 

　　明年四季度房价或下降 

　　绿皮书指出，2009年第四季度至2010年第四季度住房增量市场与住房存量市场将呈现春暖秋凉、价稳量增的发展态势。在没有出现新的重大外部冲击的条件下，受前三季度销售量与价格增长过快及开发企业资金压力较小的综合作用，2009年第四季度住房市场可能有一个销售量回落和价格小幅调整的过程，投资开发则将继续保持上升态势。 

　　2010年第一季度销售量可能出现缓降，而价格基本保持平稳；第二季度受通货膨胀预期或政府可能出台新政策的影响，销售量回升、价格上涨及开发投资上升的概率较大；第三、四季度价格与销售量可能稳定或出现下降，开发投资上升或保持稳定。 

　　绿皮书称，做出这一预测有以下四个方面的依据： 

　　首先，从供给方面看，开发企业资金面决定短期供给变动。由于信贷政策宽松及2009年商品住房销售业绩良好，开发企业普遍资金较充裕，短期内大幅度扩大供给或降价促销的概率较小。 

　　其次，从消费需求方面看，近期经济下滑可能对真实住房需求有一些影响，但政府采取的一些鼓励住房消费、降低城市化门槛的措施如买房送户口等又可以在一定程度上抵消其作用，总体上真实住房需求不会出现太大的波动。 

　　再次，从投机需求方面看，住房投机行为是造成现阶段住房市场波动的需求方面的主要原因，它受通货膨胀率、融资成本与融资杠杆比率、交易成本等因素的影响。其中，通胀预期是否会转化为现实通胀压力还有待于进一步观察，融资成本、融资杠杆比率及交易成本大小则主要取决于政府住房信贷与税收政策。 

　　最后，从投资方面看，由于经济复苏尚不稳固、经济增长对住房市场的依赖仍较大，因而政府短期内并没有大力抑制住房投机的政策空间，甚至在经济增长低于预期时，政府还可能进一步加大住房需求刺激力度。 

　　土地价格将提升 

　　绿皮书同时预测，在宏观经济趋好、房地产业政策和信贷政策放宽、发展规划大量推出、地方政府出台大量优惠条件积极推地、房地产市场总体回暖的背景下，伴随着房地产开发商的乐观市场预期及其资金压力的缓解、购地能力和购地意愿的提升，下一阶段土地市场需求回升的态势应会得到延续。 

　　供给方面，由于地方政府追求土地收入，寄希望于通过房地产业拉动本地经济增长，以及完成土地供给计划的压力，下一阶段各地土地供给的力度应会进一步加大。 

　　在上述土地市场供给与需求两方面都趋升的作用下，土地市场的交易面积会有所增加，土地价格可能会出现一定程度的上涨。 

　　利率仍有望保持低位 

　　对于房地产市场中另一个被广泛关注的分指标———住房金融市场，绿皮书认为，市场利率将“内紧外松”，但总体保持低位。 

　　绿皮书预测，2009年第四季度至2010年这段时间里，中国经济继续在回稳的路径上行走，尽管2009年上半年过快、过多释放的流动性引发了通货膨胀预期，但是从目前全球和中国经济态势和未来走势看，经济的回稳能力还需要继续提高，所以决策层不太可能公开做出紧缩流动性的决策，更可能的态势是“内紧外松”，即在继续实施宽松的货币政策的前提下，包括银行机构在内的金融体系内部“悄悄”紧缩流动性；但总的利率水平很可能不会轻易上调，而是继续在较低的水平上运行。 

　　对于住房开发和消费贷款利率的总体水平也会大致如此。但是，由于流向住房领域的流动性可能大量进入了投机渠道，引发房地产价格的迅速攀升甚至泡沫，为此针对住房领域的信贷利率很可能进行结构性微调。

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