文/本刊记者  李 斌

　　背景  从2004年至2009年，由中国社科院主编、中国社科文献出版社出版的《房地产蓝皮书》(以下简称“蓝皮书”)已连续出版六年。2009年5月12日，社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海发表博文——《荒唐的六年预测》，称“蓝皮书”年年预测年年错，并站在了开发商的角度，这立刻引起了社会的关注。随后，“蓝皮书”主编牛凤瑞、“蓝皮书”终稿签发人邹东海与曹建海一同被邀请至和讯网，三人面对面地就“蓝皮书”的内容进行了争论。

　　“蓝皮书”事件发生后，《新财经》记者仔细读了三位当事人的争论之词，虽然大家讨论了很长时间，但这场争论似乎没有结束的迹象。2009年6月4日，记者分别采访了这一事件的三位当事人曹建海、牛凤瑞和邹东涛。虽然这段时间他们频繁被很多媒体“骚扰”，但三位学者均没有拒绝记者的拜访，而是非常配合地极力想重申自己的观点。

　　“蓝皮书”符合事实吗

　　社科院三位学者争论的焦点，恰恰是社科院自己出的《房地产蓝皮书》。这本引发争议的“蓝皮书”，到底在哪些方面惹火了三位学者

　　曹建海：“蓝皮书”充满了开发商的意愿

　　我发现每年的“蓝皮书”都很荒唐，今年不得不说。今年的“蓝皮书”说下半年房价会上涨，这是一个荒谬的观点，是完全脱离实际的，充满了幻想，充满了开发商的意向。很多人在这样的预测下就会买房子，这对开发商有利。而站在公众的角度，这种意愿完全相反。“蓝皮书”预测了六年，都反映了一种强烈的意愿，但最后都是脱离实际的。

　　现在一些学者在研究一个行业的时候，太容易站在企业层面看问题了，以跟企业交往为荣，以影响企业的方向为荣，真正能站在公众立场上，为老百姓说话的人太少了。现在网上在搞民意调查，70%的网民是支持我的，我想在这些网民中有一半是有房的人，他们没有简单考虑自己有房就觉得房价应该涨，房子贬值就要骂娘。

　　牛凤瑞：局部现象不代表整体

　　很多人没有仔细看这个“蓝皮书”，这是非常麻烦的事情，没有一种共同探讨的语境。说“蓝皮书”代表开发商，但在书中写开发商的篇幅大概不到十分之一，主要还是对中国房地产市场的客观描述，以及对于这种描述的解释。说“蓝皮书”每一次预测都不准，说我们依据的统计局数据是假的，这样说的结果，让大家没有了讨论的基础。

　　小曹(曹建海)说2008年房价降了，他只看到了局部，某些楼盘房价下降了，并不代表整体下降。就像说汪精卫是汉奸，汪精卫是中国人，那么就说中国人都是汉奸，能这么推理吗？现在小曹的推理就是这样，这是没有道理的，也很难讨论。

　　在我们没有争论这件事之前，有人劝我不要回应这个事，提高了别人的声望。我觉得没必要，我一个老人，提携年轻人是我的责任。

　　邹东涛：学者不能只考虑私利

　　“蓝皮书”做了六年了，前几年基本是风平浪静，今年对这本书的反馈意见比较大。现在房价偏高，老百姓不满意，在这个时候大家对这本书发表意见很正常。六年来，这本书的主编和主要撰写人员没有变过，应该说，这些作者把一个专题做了六年是有经验的，他(牛凤瑞)对于房地产的价格也是清楚的，从老专家的角度，至少他不会乱说。

　　至于(曹)说书中的参考资料是统计局的，是虚假的，这个谁也没法说。不用统计局的资料用什么？难道用某一个专家的资料，用某一个学者自己编的资料？做“蓝皮书”首先要求的就是数据真实，依据就是国家公布的数据。如果怀疑统计局的数据是假的，那么，其他所有的资料都没办法做了。

　　作为这本书的出版人，从第一版到第六版的审稿都是我，现在说这本书有严重问题，我不能不表态。我们是一个大出版社，每年出版的书将近上千种，还没有出现过像这样对“蓝皮书”发起挑战的现象。说我们是站在开发商的立场说话，说难听点就是开发商的走狗。但实际上，按我的想法，我也希望房价能降下来，我现在是有房子，但我女儿结婚了，也有小孩，她是工薪阶层，也买不起房子，只能在我的资助下贷款买房子。如果房价能大降，我女儿也能买得起房子，也不用我资助了。所以，我是知道房地产的问题的。但作为一个学者，在研究的过程中不能只考虑私利，房价太高，大家都骂开发商，但开发商也是国家的一个阶层，总不能把开发商都消灭了。

　　房价升降会危及国家安全吗

　　对“蓝皮书”的争论核心离不开房价，房价的高低不但与老百姓的生活息息相关，也关系到整个国家经济的发展。那么，房价的高低是否会影响到国家的安全

　　邹东涛：房价降一半是国家的灾难

　　第一，开发商与银行是关联单位，开发商的大部分资金都是银行贷款，如果房价降一半，开发商怎么承担？只能拖欠银行贷款。开发商如果关门了，银行也会破产，这难道不是国家的灾难吗？第二，如果开发商关门了，建筑工人就会下岗，这么多人下岗，问题就出现了，城市的犯罪率增加，这样就危险了。第三，开发商破产了，与房地产有关的关联产业比如建材产业等，就会跟着破产，这些相关产业的工人也会大批失业，社会问题就会更加突出。难道这不是国家的灾难吗？

　　曹建海：房价涨一倍更是灾难

　　房价如果再涨一倍的话，更是国家的灾难，目前已经是灾难了，已经形成了国民经济的死局。消费是经济增长的最终动力，关于医疗和教育的消费，严格说应该由政府来承担。在老百姓的吃穿住行四大消费需求中，目前看可以获得突破的，能带动中国经济发展的，还是住房需求。可高房价把大家的需求都限制住了，所以，中国的消费不可能获得突破。唯一能突破的就是强制性拆迁，这样可以获得新的住房需求。现在的旧城改造，就是把老百姓从原来的地方撵走，多数不能回迁，即使回迁，也都被安排在品质差的房子里。这样做的结果就形成了被动需求，原来的房子被拆了，老百姓必须要有房子住，这就是现在房地产的一个刚性需求、强制性需求。

　　而那些高价房，对于低收入人群来说毫无吸引力。现在，中国的城市化率是45%，如果刨除2亿农民工和家属在城里的临时居住，城市化率只有30%。城市化率就是人口的增长速度，但人口的实际增长速度远远低于城市建设的速度，远远低于商品房的建设速度、竣工速度。在这种情况下，城市的房子只由少数人占有，大部分房屋是空置的。

　　“蓝皮书”描述的现状与实际不一致，预测的东西脱离实际。2005年说房子供不应求是一个长期大趋势，2004年说房地产是支柱产业，这是不符合实际的。现在有170万人从事房地产行业，把它做成支柱产业，意味着很多社会财富都在这170万人手上。除非把老百姓自建房、单位建房、国家建房都包含在内，甚至把建筑业也包含在内，那才算是支柱产业。上世纪的日本、本世纪之后的美国都因为房地产泡沫，经济深受其害。现在房价涨了几倍已经是国家的灾难了，只有把房价降下来，才能消除这个灾难。

　　2012年房价：升VS降

　　对“蓝皮书”质疑的核心，在于对房价的预测上。所以，对未来的房价走势，双方的意见一定是大相径庭。究竟谁对谁错，只能等到2012年能见分晓

　　曹建海：2012年房价会降到谷底

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