加强土地调控有助规避金融风险

　　记者 周剑初

　　受持续高涨房价的吸引，房地产开发企业囤地现象近来愈演愈烈。与高房价潜藏着房贷风险相对应，高地价背后也可能潜藏着相当的土地储备贷款风险。日前，由国土资源部、财政部、央行联合制定的《土地储备管理办法》正式发布。作为首个全国性的关于土地储备的规范性文件，办法对严格土地管理、加强土地调控、促进节约集约用地具有重大意义，同时，也意味着国家以土地为闸门进行房地产和信贷调控的能力进一步加强。

　　1996年，我国第一家土地储备机构上海土地发展中心在沪成立。11年来，土地储备制度迅速推广，至今全国已有2000多个市县相继建立这项制度，其运行涉及拆迁、土地征收、

城市规划、资金管理、银行贷款、投资立项等多个方面。

　　实践表明，土地储备制度在促进我国城市化进程和经济发展方面起到了积极作用。但是，专家认为，作为一项制度创新，土地储备机制在11年多的运作过程中也遇到一些问题和困难。一是相关法律还不完善，二是资金筹措运用和风险控制等机制有待完善，三是一些地方政府因自身原因而导致土地储备成本增加，四是金融机构对土地储备贷款具有贷款数额大、政策性强、不可预见性大等特点认识不足。

　　土地储备制度是国家调控土地市场的重要手段。本次出台的办法对全国各城市形形色色的土地储备模式进行统一规范，将土地储备制度的功能定位紧扣调控二字，进一步明确：土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。

　　土地储备制度的运作模式同样也紧扣调控主题。办法规定，各地应根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模，储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。

　　土地储备需要巨量资金支持，土地储备又与价格波动频繁的

房地产市场相连，如何防范土地储备存在的资金风险？《土地储备管理办法》明确提出，首先要加大财政资金对土地储备的支持力度，并且土地储备资金要实行专款专用、分账核算，实行预决算管理。在财政资金不足的情况下，可以有条件开展融资活动。《土地储备管理办法》规定，涉及银行贷款的，土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款，其中抵押贷款必须具有合法的土地使用证；申请贷款的土地储备机构必须符合商业银行及其他金融机构的贷款标准。土地储备机构举借的贷款规模，应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准，不得超计划、超规模贷款。土地储备贷款应实行专款专用、封闭管理，不得挪用。同时规定，各类财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保。土地储备机构不得以任何形式为第三方提供担保。作出这些严格的规定，将更好地规避土地储备可能引发的金融风险，使土地储备制度在土地市场调控中发挥出更大作用。

　　市场交易最基本的前提是产权明晰，土地储备的一个重要环节就是理清土地产权。土地储备制度建立后，先行依法收回土地使用权，并给予被拆迁人合理补偿，然后对土地进行再配置，这被认为是对土地权利人权益的尊重和保护，将真正建立正常的土地财产关系。同时，办法明确规定，土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。前期开发涉及道路、供水、供电、供气、排水、通信、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的，要按照有关规定，通过公开招标方式选择工程实施单位。这样，就理顺了政府供应土地的产权关系。

　　统一规范的土地储备制度实施以后，开发商囤地行为可望收敛。近日，一份由某大学发布的研究报告估测，到2007年底，开发商囤地面积约为10亿平方米。如果房地产开发企业“囤积”土地不及时开发，会进一步加剧房地产市场土地供求紧张程度。人为哄抬地价，不利于市场健康发展。在土地储备机制的调控下，土地储备机构通过加快前期开发速度，将使政府手中的“净地”增多，使更多的土地具备建设条件，从而缩短土地满足房地产开发建设的周期，开发商囤地的动力自然随之减弱。如此，或许能够减少囤地现象的发生，能够为

房价飞涨减少一点理由。