资本行天下 货币调控应是关键

　　大连报道　本报记者　杨丽萍

　　今年7月，2007届博鳌21世纪房地产年会如期举行，其主题是“地产资本论，后调控时代的价值演变”，当时众多的业界人士围绕地产资本展开了热烈的讨论，并在业界引起了广泛的共鸣，资本已然成为当今中国地产的热门话题和实践主题。

　　时隔两个月，本报又在大连聚集专家学者及地产领袖共议地产大事，结合当前中国地产实践探索的主题讨论，论坛主题仍然落点于地产资本，“资本行天下，从博鳌到大连”，在9月19日的论坛上，行业高管与专业人士对地产政策进行解读，同时围绕上市之路等展开讨论，分析资本市场中地产资金的解决之道。

　　货币增长加速

　　“

房地产建设是在资金流动性过剩，海外资金大举进入中国市场的复杂环境下进行的。房地产的价格过快地上涨，资产的价格上涨过快，也主要是因为货币供应太多。”夏斌在此次论坛上提出，当前，中国更要关注资产价格飞速上涨的压力。

　　对此，赵晓教授也作出了进一步阐述。

　　“对于

房价的大幅上涨，我们往往会归咎于开发商太坏，说他们总在涨价，虽然这也不无道理，但是我想说的是，人太坏不是根本原因，关键还是因为钱太多。”赵晓提出，只要有需求又有钱才能买得起房子，开发商才可能利用这个机会卖出好价钱。“目前房地产正处在一个爆发期。”

　　赵晓提出，1997年之后房地产市场的最大特点就是货币增长很快。

　　“除了经济增长所带来的收入增长的因素之外，一个重要的原因就是大量外汇的进入。”赵晓指出，“从

中国经济数据可以看出来，三年来中国的外汇储备增长了三倍，这么多的资金进入中国就会形成货币增长的一个重要因素。”

　　不仅如此，银行储蓄存款“搬家”也使得货币流动性增长。

　　“目前，银行存款超过了GDP的1.6倍。”赵晓非常形象地指出，这只笼中的老虎一旦跑出来将对市场形成很大的冲击。“20年前，400亿的银行存款也曾跑出来过，当时已经把市场冲得落花流水。1988年，物价增长达到了20%以上，是历史最高。如今，30万亿的银行款，哪怕一部分跑出来将是什么样子都很难想象。”赵晓指出，一个不争的现实是，大量的银行存款流入到了股市和楼市。

　　而金融杠杆的拉动对于货币增长也有不可推卸的作用。

　　“之前没有金融杠杆作用的时候，300万的房子要到老了才能买得起，然而，现在，首付三分之一或者五分之一，即100万左右就能买300万的房子，而如果没钱又想炒股还可以把房子抵押，大概又能贷出200万来炒股，也就是说，100万的钱就当500万来用了。”

　　赵晓坦承，巨大的货币量支撑了房地产的价格上涨。

　　货币调控仍然有限

　　“当前央行必须关注资产价格上涨和货币流动性这个问题，这是当前宏观调控中的关键一环。”夏斌强调，国外已有深刻教训，市场经不起犯历史性的错误，也绝不能犯历史性的错误，“包括房地产调控在内的经济调控要加大货币调控力度。”

　　然而，赵晓和夏斌都认为目前宏观调控并不是很到位，这一点应该引起足够关注。

　　“事实已经证明货币供应目标调控的结果，是事倍功半。”夏斌指出，市场利率水平对货币供给的影响，央行不能小看，现在央行显然是在人为地压制市场。夏斌认为，把货币供应的目标定为16%就有点偏高。“再下调1.5个百分点比较合适。”

　　不仅如此，夏斌还认为，提高银行准备金的政策效力还值得商榷。

　　“1万亿的股民存款保证金是通过券商放在银行，这个不是法定存款准备金，这就意味着央行提高银行存款准备金率对股民存款保证金是没有约束力的。”夏斌指出，这里就有矛盾。“这就是为什么经历了五次加息，还是解决不了问题，这需要实质性地讨论。”

　　当然，在此次论坛上，经济学家也纷纷给出了解决方案。

　　“调控时，不要太顾忌银行的利率是高了还是低了，当数量目标和价格目标发生冲突的时候，我们要坚定不移地守住数量目标，不要太压制市场。”夏斌以外资为例，只要把银行的市场利率提高了，外资流入的成本就会加大，相信对整个资产市场必然会产生一定的效应。

　　而同时，在首付这个问题上在座专家的观点有着惊人的一致。

　　“现在各家银行的首付比例不一样，我建议应该对首付比例作强行统一，并适当提高。”夏斌还指出，应该对用公积金贷款购买二次以上置业进行规定，“开发商不是要囤积房不卖吗？导致供给少了吗？那我就减少需求，以适应供给少的现实。房价就能够稳定下来了。”　

　　而赵晓的建议是区别对待。

　　“对第一次置业的自住型消费，可以采取减少首付的政策，甚至下调贷款利率。而对于投资需求，可以把首付提高到50%甚至100%，以及提高贷款利率。”。赵晓坦言，征收物业税对于投资行为也会有很好的抑制作用。“很多人说买房可以扩大资产收益，最好的办法就是让那些炒房的人炒得颗粒无收，那还炒什么房子呢？”

　　“高涨的股市和楼市并不可怕，股市可以通过国有股减持政策卖一个很好的价格，楼市也可以通过物业税增加购房成本，让炒房人买得起房子住不起房子，而土地增值税则可以使开发商不再大量囤地。用这些收益去做大量的可用的公用产品和公用服务以及社会保障。”赵晓甚至说，现在是调控千载难逢的机会。

　　最后，夏斌和赵晓等多位专家都指出，要加大限制外资进入中国房地产市场。“政府也有足够的手段来调控房地产。”