易宪容：到底该租房还是买房

　　易宪容 中国社会科学院金融研究所研究员

　　个人是购房还是租房，并不是重要的，重要的是个人能否根据自己及市场的情况，根据这些约束条件及风险做出一个好判断与决策，而不是人云亦云。

　　民众是租房还是买房？在一个比较正常的房地产市场中，是一个十分容易回答的问题。一般来说，房屋的供求关系在售价和租价上的体现是一致的。但是，当房屋供不应求时，房屋的售价与租价都会上涨。也就是说，当房屋的售价上涨时，房屋的租价也会随之上涨；或房屋的租价上涨时，也会推动房子售价上涨。

　　但是，如果房地产市场是一个完全投资炒作的市场，那么房屋售价这个经济指标就会被严重扭曲，无法反映正常的房屋供求关系，这时房屋租价一般比较客观。如果说，房屋租金波动不大或处于低位徘徊，而房子的售价快速上涨，那么这说明了房价存在虚高。

　　近两年来，北京、上海、深圳等一线城市的房租上涨了大约15%，而同时期

商品房售价却涨了两三倍，有些城市房价上涨幅度甚至于比这还大，房屋售价和租价差距明显地拉大。看到不断上涨的房价，不少居民总是以为，房价过去在快速上涨，房价未来同样也会快速上涨，因此，如果个人购房越向后，那么他要进入市场要承担的房价就会越高，因此，个人购房就越要早进入。在这些人看来，尽管个人购房条件不足，但可以通过银行按揭贷款进入房地产市场。因为，尽管个人购房要承受几十年的还房款的负担，但最后房子是归自己所有。既省了房租，又可由于房价上涨让房子升值。

　　其实，在这里有几个问题，一是房租上涨幅度小，而房价上涨快，这说明了房地产市场炒作严重，房地产市场的价格并不是由自住型购买者决定的，而是由住房的投资者的需求决定的。一个以住房投资者为主导的市场，其投资是风险极高的。但是为什么这几年中国的房地产市场投资能够赚得盆满钵满？并非是中国房地产市场与房地产市场的基本法则不同，而是政府对房地产市场的政策、对房地产市场的隐性担保所导致的结果。在一个房地产投资市场，政府要对该市场的价格稳定，即该市场的价格只能在一个上涨的水平上，那么有便利的银行金融杠杆及低利率政策，那么国内房地产市场的投资岂能不盛行？房地产市场的价格岂能不飙升？

　　二是对于自住型的住房消费者来说，由于政府对房地产市场的隐性担保，房价不断地飙升，自然也就迫使这些住房消费者提早进入房地产，即这些住房消费者住房需求进一步推前。如果住房消费者完全不需贷款一次性支付房款，那么这些住房消费者在购房时只是没有计算购买住房时所使用资金的机会成本，他所面临的风险不高。但是，如果住房消费者购买住房时是通过银行按揭贷款及使用父母的钱来购买住房，那么他所面临的风险可大了，比如利率风险、父母养老保险风险、个人未来职业变化风险等。这就是目前国内不少住房消费者成为“房奴”之所在。所以，对于个人是否购房，并不在于其他人是不是购买房子，而是在于个人财务状况、在于个人对未来收入预期、在于个人对购房后的风险考量。

　　对于租房者来说，如果房价很高，即使个人有能力进入房地产市场，但是购房资金的机会成本也十分重要。因为，一个人购买住房后，其就少了一批资金进入其他市场进行投资的机会。

　　从以上的分析可以看到，个人是购房还是租房，并不是重要的，重要的是个人能否根据自己及市场的情况，根据这些约束条件及风险做出一个好判断与决策，而不是人云亦云。