易宪容：房市吸毒成瘾，并经调整阵痛

　　当持续上涨了20多个月的住房价格开始下跌、当各个城市的住房销售急剧性下降、当不少地方政府都希望松绑住房限制政策来救市时，这些迹象表明中国住房市场的周期性调整已经开始。而且这种调整已经成了一种趋势，如果没有重大的政策冲击，想阻碍这种调整已不可能。甚至于即使政府要救市，这次中国房地产市场的周期性调整可能也无法逆转。

　　为什么说国内住房市场的周期性调整已经开始？从本质上来看，这十多年来中国住房市场完全是一个投资投机的炒作市场。在以投资投机为主导的住房市场中，购买者进入市场的目的在于预期住房购买之后能够以更高的价格卖出，而这种预期又取决于利率高低、融资杠杆率大小、信贷获得容易程度等金融条件。如果金融市场条件对投资者有利，投资者都会预期住房价格上涨，住房市场有更多的需求涌现。如果投资者预期房价会下跌，那么住房需求就可能急剧下降，甚至下降到零。这就是十多年来国内住房市场的基本情况。

　　从经验上来看，中国住房市场价格已经持续上涨了十多年，形成了一个巨大的房地产泡沫。这种上涨发展到今天已完全不可持续了。只要金融市场条件有少许的变化，整个住房市场的预期就会发生逆转。眼下的当务之急是，政府、居民及企业是否已经准备好应对调整。

　　十多年来，绝大多数城市的住房市场价格都只涨不跌，更不曾出现周期性调整。作为一个以投资为主导的市场，房价只涨不跌意味着任何人只要买了房就能赚钱，这无疑会吸引越来越多的人进入房产市场，各个城市的房价也就越推越高。如果房价出现周期性调节或下跌，住房市场投资者将无法承受。这就是为何“房闹事件”会越来越多，越来越严重。如果政府对此没有一个明确的态度，“房闹事件”就可能由经济问题转化为社会问题。

　　国内银行也可能面临冲击，当房价上涨时，银行可以把给住房市场的贷款及居民的住房按揭贷款看作是优质资产，这种贷款做得越多，越有利于银行赢利。但是，当住房市场出现周期性调整时，作为抵押品的住房价格会全面下跌，银行贷款的不良率就可能全面上升。

　　住房市场的周期性调整，受冲击最大的可能是地方政府。这不仅可能暴露地方政府的融资平台风险，也可能让政府财政风险增加，令一些地方政府官员的腐败劣迹显露。这就是当前部分地方政府救市的原因之一。但是国内住房市场周期性调整已成趋势，地方政府要救市不仅没有作用反而只能把问题搞得更糟。中国房地产市场已经吸毒成瘾，不经过这种周期性调整的阵痛，要让经济恢复正常是不可能的。

　　国内不少城市的住房销售急剧下降但价格下跌很小，意味着国内房地产市场周期性调整已经开始。对此，中国住房投资者、企业、银行及地方政府准备好了吗？这才是中国房地产市场周期性调整的关键问题所在。▲(作者是社会科学院金融研究所研究员)