【导读】万科、SOHO中国、富力地产等45家房地产企业，被曝拖欠3.8万亿土地增值税。经济之声评论：土地增值税不应成为“老大难”。

　　央广网财经北京11月25日消息 据经济之声《央广财经评论》报道，“纳税光荣，人人有责”这句话我们耳熟能详。不过，在地产开发商身上，这句话似乎并不灵光。房价节节攀升，地产巨头们却欠税不缴。据央视昨天报道，SOHO中国、富力地产、万科、招商地产[微博]、合生创展、金地集团等45家知名房地产公司欠缴土地增值税，而且数目惊人。在2005年至2012年8年间，全国房地产开发企业应交而没交的土地增值税总额超过3.8万亿元。

　　虽然3.8万亿这个数字的确切性引起了业内的争论，但土地增值税征缴不力却是确凿的事实。那么，什么是土地增值税呢？实际上就是反房地产暴利税。根据规定，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需要缴纳土地增值税。按照目前房地产商通常的操作模式，土地增值税已经被列入开发成本，也就是说，房地产商应向国家缴纳的土地增值税，早已包含在消费者的购房款中。在房地产开发项目销售超过85%，或者获得商品房预售许可证满3年等条件下，税务部门就应当按规定清算征缴开发项目的土地增值税。

　　有记者注意到，把应付未付的土地增值税，长期挂在自己的账上成为房地产上市公司的惯常做法。专业人士指出，开发商把土地增值税攥在手里，不但有利可图，而且获利不菲。以SOHO中国为例，这家公司有应缴未缴的土地增值税64亿元，存在银行每月可获利息1500多万元，一年就是1.8亿元。

　　经济之声特约评论员、财经专栏作家叶檀[微博]对此评论。

　　叶檀指出，3.8万亿的数字确实是比较大的，它是根据现在房地产企业的利润来倒推出来的数字，从这几年来看，如果从土地增值来看并不是太大，但是有可能并不是太符合实际。房地产土地增值税清缴不力是一个长期以来的问题，从2009年-2012年都有清缴的举动，但是都没有完成，主要有两个方面的原因，第一是地方政府对于房地产的看法是不一致的，有的地方政府觉得所得税，各方面围绕房地产的税收税费已经很多了，而且土地这一块收益又很高，所以它对于增值税的清缴是眼开眼闭的。第二是税制有问题，它有一个合理避税，比如在清缴的时候，它是按项目来的，按照规则预增了1%或者2%之后，如果这个项目迟迟不结，它也就对于这个项目的清缴也就眼开眼闭了，这是约定俗成的一个事情。对于这些合理避税，大家眼开眼闭，就会出现现在这样的情况。

　　叶檀认为，把应付未付土地增值税长期挂在自己的账上是一个套利举动。当一个重要行业的大部分公司都在如此操作的时候，只能说这个制度是产生了大的漏洞。比如在预增的时候，它就提列成本，它是说起来是为了预防屏蔽未来的风险，但是等到这个项目，其实它可以到85%，但是它就是不预售到85%，它可以一直或者这个项目一直不清算，那么它可以一直挂在账上。如此，它中间的套利空间就是比较大了，但是也不能说它违法，因为这个制度漏洞大，它钻了这个制度的漏洞。现在，唯一的办法就是把制度的漏洞堵住，比如提列了之后，加入成本之后，销售的时候考虑到的成本，就应该在提列的时候必须进行一个按照所提列里进行清算的机制。要不然，提列很多，但是又不清算，那中间套利空间实在太大。

　　叶檀还表示，把3.8万亿立刻收回来是不可能的，如果这么做的话，这个行业就崩溃了。因为它是一个长期形成的疾患，中间的数额确实是比较大的，征缴到现在为止一直没有清缴上来。最主要的原因是，它的清缴力度比较难，这么多年都没有清缴上来，现在一次性就想根据它的利润倒推来清缴上来，这也不太现实。现在能够做的就是尽可能的填补漏洞，尽可能的把中间制度性的合理避税的漏洞降到最低，让市场可以健康的发展，让地方政府能够真正的清缴，项目该结算就结算，这样才能做到位。