记者 刘因 文/李亚丹

　　新政下，房地产行业正进入转型期，一线城市中，面对土地资源日益稀少的瓶颈，房企们正纷纷向经营性地产扩张。这是日前易居房地产研究院主办的《新政下房地产市场趋势与企业应对策略》论坛上透露。

　　逆向区域拓展来临

　　在新兴市场，房地产企业的盈利主要来自于资产增值收益，少量来自于现金流收益(租金收益)，企业主要采取“开发—销售”的经营模式；在发达市场，由于可以用来开发的土地极其稀少，因此房地产企业的盈利主要来自于现金流收益(租金收益)，少量来自于资产增值收益，企业主要采取“开发(收购)—持有出租”的经营模式。我们的邻国日本，从上世纪60年代开始，到本世纪初，花了40多年的时间，完成了从新兴市场向发达市场的过度。

　　我国目前房地产市场属于新兴市场，但是我国幅员辽阔，在二三线城市属于新兴市场的同时，一线城市尤其是其中心城区已经属于发达市场。在这些发达市场，可以用来开发的土地极其缺乏。

　　多数品牌企业不会选择离开一线城市，而采取了积极的“逆向区域拓展”战略：改变经营模式和盈利模式，返身回来抢占级差地租高的一线城市的中心城区。近期，万科收购北京赢嘉中心，恒大收购佳兆业广场项目，海航拟购上海家得利等动作，为“逆向区域拓展”作了最好的注解。

　　房产经营结合产业经营

　　一些领行业之先的房地产企业已经开始走“产业融合”道路。万达自行组建自己的万千百货，目标将万千百货发展成为中国最大的零售连锁商店，还组建了万达国际影院，同样希望将其打造成为中国最大的连锁影院，除此之外，万达还涉足酒店行业。保利打造自己的保利影院，成为保利广场的特色构成元素。华侨城拥有自己的四大主题公园。恒大宣布拟注资动漫产业，为其大型主题乐园提供动漫内容支持。产业融合已经成为房地产企业战略转型的新潮流。

　　产业融合是房产经营发展的必然产物，它又把房产经营推上了产业经营的更高层次。在房产经营的初级阶段，房地产企业一般都是与其它产业的企业相互合作，比如万达与沃尔玛相互合作。但是，这种合作并非一帆风顺。房地产企业为了减少交易成本，就会自行组建百货商店、影院、KTV等企业，一方面与自己的地产项目相互配合，另一方面也可以增加与其他企业进行谈判时的筹码。

　　目前，一些品牌房地产企业在谋划自行组建或收购一些跨行业的企业，其中，既蕴含着机遇，也包含着很大风险。