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傅勇:房地产市场的逻辑决定调控逻辑

http://www.sina.com.cn  2010年10月12日 11:21  新闻晨报

  □晨报特约评论员 傅勇

  今年以来的楼市可谓:一边是市场的火焰,一边是政策的海水。然而,几乎所有的迹象都表明,调控之水并未能够浇灭楼市之火。

  据广州日报昨天报道,中国指数研究院的最新数据显示,今年1-9月份,全国土地市场表现火爆,包括上海在内的30个城市累计卖地近9000亿元,与去年同期相比增长了约七成,而增幅超过100%的就有14个城市,接近一半。土地市场的火爆是楼市高位繁荣和房地产企业不差钱的印证。数据显示,三季度,开发商销售业绩再创新高,前20家开发商卖房收入高达4710亿元。

  与这两组数据相伴随的是,空前严厉的调控政策分别在今年4月和国庆前后轮番出台,中央定下基准政策后,地方进行细化和加码。

  在这背后,至少从2007年以来就清晰可辨的中国楼市逻辑,一直没有改变,即房价的大幅上涨必然会招来调控新政的出台,而同样确定的是,新政出台后房价停止上涨的时间不会太久,很快就又重拾升势。无论政策在出台之际看上去多么严厉,事后看总给人“空调”之感。

  深圳、上海等地先后出台的最新调控细则,最大的一个亮点是限购。上海的措施是每户限新购一套住房。这个规定只涉及到增量部分,对家庭已有住房的多少没有影响,深圳的政策也是一样。一些家庭会产生要把政策允许的空间用足的冲动,反而刺激需求。从计划经济走过来的人都会想,越是限购的东西越要多买,提前买。

  房价越跳越高不得不引起我们对政策的反思。中国的房价涨到今天,到底是否理性,值得思考。大多数人以自己的收入或者社会平均收入为参照来看,动辄上千万的房价的确有些离谱。但高房价是一系列因素共同推动的结果,如果这些环境不改变,上述楼市逻辑还会持续。首先是,经济中存在大量流动性,中国的M2(广义货币量)早已超过美国成为全球最大,但中国的GDP只是美国的1/3,在家庭层面上,中国存在着数量可观的家庭规模;其次,在增量意义上,中国经济和货币供应量的增长都将保持较快速度,还会创造出大量的富裕家庭和住房购买力;最后,中国的低利率环境是房价的重要推动力。低利率不仅诱发通胀担忧,同时也会让更多的家庭买得起房或者买得起更多的房子。此外,中国还是一个土地稀缺,并且正处城市化进程中的国家,而土地资源的利用效率在不同地区间存在巨大差异。

  楼市逻辑是与上述大量事实联系在一起的。房价要回到一个大多数人都能接受的平稳区间,需要相当多的条件得到满足。

  当然,还不能忽视的一点是,卖地收入已成为地方财政的重要来源。2009年,全国土地出让金高达1.6万亿元,占当年地方财政收入的48.8%。这些收入并不是可有可无的,地方政府用这些收入更新了基础设施、公共交通,兴建保障性住房,甚至发展医疗教育等公共事业。地方政府的这些支出责任必须要有相应的财权相匹配。而这涉及到财税体制的艰难调整。

  现有条件下,房地产市场与政策的博弈逻辑在一定时期内似乎还难以彻底改变。但这绝不是说房地产政策无效或者可有可无。通过有效的手段,能够抑制房价过快上涨,并为一系列决定房价的制度性改革赢得时间,也能够降低房价大幅偏离经济基本面、未来出现硬着陆的风险。也就是说,相关政策应该从长计议并制度化,给人以稳定的预期。毕竟,调控政策的逻辑是由房地产市场的逻辑决定的。

  (作者为经济学博士,宏观经济金融观察研究人士)

 

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