杨红旭 上海易居房地产研究院综合研究部部长

　　近段时间，官方频频表态楼市调控。先是国务院副总理李克强在北京和常州两地视察工作时，反复强调楼市调控不放松，坚决抑制投资投机性购房需求。近日，国家发改委主任张平在第十一届全国人大常委会第十六次会议上做报告时表示：今年以来的房地产调控取得了初步成效，住房价格过快上涨势头得到初步遏制，但目前部分大中城市住房价格仍然过高，调控房地产市场的工作依然繁重。

　　老实说，住建部和国土部是房地产行业的主管部门，但国家发改委却是全国经济政策的制定部门，而房地产业既是国民经济的支柱产业，又是本轮宏观调控中紧缩程度最大的行业，所以发改委对于房地产调控效果的评定，直接关系到房地产政策的下一步走势。而上述张平主任表露出来的意思，依然是政策不放松，甚至还有加码的可能。

　　调控效果是有的，只是“初见成效”。本轮房地产调控最重要的目标是：遏制部分城市房价过快上涨。所谓“初见成效”，是指从6月份开始，全国房价基本上止涨了。国家统计局和发改委联合发布的70个大中城市房屋销售价格显示，6月份首次出现环比下跌，不过跌幅只有0.1个百分点，7月则是环比持平。

　　国家发改委单独发布的36个大中城市房价数据表明：7月份新建商品房集中成交价为8680元/平方米，环比6月份上涨1.61%。这一数据是实际成交均价，而国家统计局是价格指数，二者在统计方法上有所差别。不过二者皆反映出近两三个月全国房价只是止涨或涨幅减少而已，离调实质性的下跌还有明显距离。

　　国家发改委在公布36个城市房价时曾指出：从7月份的房价变化看，一线城市房地产市场量跌价滞，房价走势趋稳，对市场变化反应较为灵敏的存量房价格出现回落。但近期部分二、三线城市新建商品房价有所上涨，多数城市平稳，部分城市涨幅较大。

　　由此看来，房价不跌，则调控不止。问题的关键是，房价跌多少才能让中央满意？这其实是无法量化的，但还是可以有些大概的衡量目标。上一轮全国房价下跌，从2008年8月至2009年2月，全国70个城市房价指数连续7个月环比下跌，虽然每个月的跌幅都没超过0.5%，累计跌幅只有1.9%，但已达到国家不愿承受的程度。当然，彼时国家更担心宏观经济过度低迷。

　　若以此类推，在当前宏观经济增幅正在下滑，而回落速度不可能超过2008年下半年和2009年一季度的情况下，国家可以忍受或希望70个城市房价环比下跌半年左右，也即跌至明年一季度，这样基本就能达到预期目标了。至于跌幅，按照我国房地产市场的现状，不可能出现较大跌幅，累计环比跌幅达到2%左右就差不多了。

　　当然，必须考虑区域差异性。本轮调控主要是抑制部分房价过高、房价上涨过快的城市，所以就房价指数而言，一线城市的跌幅应明显大于全国平均水平。7月份70个城市房价环比持平，而上海则下跌0.6%，反映出一线城市和部分二线城市的房价调整幅度大于其它城市。若以同质楼盘价格相衡量，全国住宅价格应出现10%左右的跌幅，而高房价城市则应出现20%左右的跌幅，才能算得上基本达到调控目标。近几个月商业银行反复进行房价下跌30%的压力测试，从一个侧面说明了中央意图。

　　所以，至明年一季度之前，一线城市和部分二线城市的房价应该有所下跌，房地产调控才有可能松动。如果接下来几个月，房价不跌反涨，则极有可能招致新的调控政策的打压。比如，近段时间，国家发改委、重庆市、上海市等皆有研究推出房产税的媒体报道，这就是很重要的一个“备用政策”。