□中证证券研究中心 张泰欣

　　近日北京、南京的“退地门”、深圳的“退房门”再度引发市场的关注。在一系列严政的作用下，目前楼市炒作的风气有所抑制。开发商的退地、消费者的退房都显现出对未来市场的悲观情绪。分析人士认为，目前一些地方出现的退房现象更多的是消费者对未来楼市悲观预期的提前释放。如果未来房价有大幅走低的风险，则“退房门”将会愈演愈烈。不过，从目前经济的整体走势和开发商面临的财务环境看，房价大跌的概率不大，盘整的态势有望主导今年的价格走向。当前开发商的观望与去年一季度的观望有着本质的不同，在政策预期稳定后，严格调控的深入有望使地产成交和开发回归正常水平。

　　严厉打击开发商囤地行为将是今年政府规范市场的重要手段。只有敦促开发商积极开工，加大有效供应，才会从根本上缓解房价上涨的压力，有利于市场的平稳运行。从目前房地产施工的情况看，绝大多数施工地块都在3年以上，甚至很多推出的楼盘，开发周期已在5年以上。由于当前库存处于历史较低水平，随着可售面积的持续减少，未来处于“2年大限”的闲置土地将越来越多。届时，如果市场行情没有大的改观，开发商将面临退地还是开发的风险抉择。

　　从当前市场运行态势看，成交低迷、悲观预期仍居主导，一些拿地成本较高、自有资金情况紧张、对未来市场看淡的开发商将更多的选择退地来减少经营风险，而自身实力较强、土地储备充足的开发商有可能采取先开发、慢供应的策略，规避政策的限制，通过以价补量实现超额收益。从后一种情况看，政府很难以严格统一的标准来衡量供地捂盘行为，这也给开发商留有了一定的操作空间。如果在具体执行中，政府能进一步收紧力度，通过多方监督，无疑可以起到以儆效尤的作用。在市场非理性之后，目前更急迫的是要规范市场秩序，平抑地价过快上涨，从而换得楼市长期健康发展更多的空间。

　　政策收紧也伴随着资金收紧，预计未来二套房首付全面提高、首套房利率优惠取消，相关的税费恢复正常将会全面推广，开发商在开发贷款的获得上也会比以往更加严格，资金的限制将对抑制投机行为起到釜底抽薪的功效，去年疾风劲雨式的资金增长可能已透支了未来两年的持续空间。在资金的约束下，多数居民购房的行为也会重归理性。