话题背景：

　　在国家对房地产业的宏观政策调控下，先看看重庆楼市的几组交易数据：

　　据市国土房管局网站数据，元旦三天主城共成交581套住房，同比2009年(经济危机正严重期)少卖了13套房，同比下跌2.1%，价格维持高位运行。同期，京沪深元旦楼市降温，成都惊现住宅“零成交”；

　　第二周(1月4日—10日)，重庆晟城地产提供的数据显示，重庆主城区共成交商品房面积为35.17万平方米，环比减少12.12万，下降25.64%。成交均价有小幅下跌，为5374元/平方米，环比下跌1.4%；

　　第三周，重庆主城区房间重回“4时代”，成交均价4761元/平方米；

　　二手房方面，新年的第三周(8日—15日)，重庆二手房市场依旧平淡。根据钢运房产的成交数据显示，上周重庆二手房买卖环比下降38.5%，同比去年同期下降20%，成交均价为4140元/平方米。

　　种种迹象表明，新年后，我市楼市的变化日趋明显！

　　特邀嘉宾：

　　天景置业副总经理 胡瑛

　　晋愉地产营销总监 王加利

　　首创集团重庆昊华置业营销总监 胡军

　　重庆大业兴房产总经理 冯浩

　　调控政策引发观望情绪

　　主持记者：从前面的几组市场数据变化，你怎么看待2010年前几周的楼市情况？

　　胡瑛：今年前几周的楼市数据变化其实属于正常的市场调整。一方面，从去年12月份陆续出台的政策对于购房者的心理预期有一定影响，观望情绪显现；另一方面，1月份属于春节前的传统楼市淡季，开发商的推盘节奏明显放缓。纵观2009年的重庆楼市，其火爆程度要高于2007年，经历了一整年的狂奔，也需要喘口气，停下来观望一下。

　　王加利：系列政策释放出的信号表明，货币和财政政策由宽松向适度宽松、积极向稳健转换。综合这几周的数据，个人认为有三个因素促成目前的局面：一是在2009年的地产消费集中爆发以后，目前政策带来的心理预期大于实际作用；二是现在供应量普遍偏少，这是一个房源本身带来的原因；第三，从成交的传统周期来看，春节前不是需求特别旺盛的时机。

　　胡军：这很正常，在2009年极度疯狂过后，政府一鼓作气打出了连环组合拳，从而导致客户产生了一定的观望情绪，只是不同城市反应的程度不同而已，至于后市如何还有待时间观察。

　　冯浩：价格同比2009年初，我认为根本没有可比性。而从价格环比来看，二手房市场并没有太大的变化，只是成交量下降幅度较大。这有两个方面的原因，一是不少购房者赶在去年底营业税优惠结束之前进行了交易，提前透支了购买力。其次是政策调控的频频出台，使得不少买房者降价预期增加，而市场却并没有出现明显的价格走低，导致成交量萎缩。

　　出口恢复刺激购房需求

　　主持记者：海关总署10日发布的数字显示，2009年12月份，我国外贸出口同比增长17.75，环比增长15%。其中，同比增速自2008年11月份以来首次实现正增长，分析人士认为，出口将成为今年经济增长新动力。房地产业作为去年拉动GDP的生力军，在出口恢复后，是否会出现此涨彼消现象而导致楼市上行乏力？

　　胡瑛：出口增长不会影响房地产发展。事实上房地产的增长与政策无关，而是跟经济增长的数量和质量密切相关。中国出口的恢复意味着欧美经济开始复苏，出口的增长则会带动相关产业的发展，从而刺激消费增长，也会刺激人们的购房需求，对房地产行业来说也是利好。

　　王加利：中国经济的三驾马车：出口、投资、消费缺一不可。在去年金融海啸后期，国内经济主要是投资拉动。现在出口恢复，这可以被看作一个临界点，不排除会出台系列政策收紧以地产投资为龙头的民间投资，也不排除楼市上行乏力的可能性。不过这对于像重庆这样的内陆城市反而大有利好，因为外向型企业的战略转型会引发大家对内陆重要城市的新一轮投资热情。

　　胡军：进出口和房地产都是拉动中国经济前进的三驾马车之一，进出口的恢复，会有助于中国经济实质性的复苏和上行，某种意义上来说，也会间接带动楼市的稳定发展；

　　冯浩：不会！外贸出口增幅有限。我认为全球经济并未达到完全复苏的阶段。因此现阶段外贸出口对GDP的拉动还很有限。如果没有新的经济增长点或经济模式产生，房地产业作为国民经济的支柱性产业在相当一段时期内都不会改变。

　　二手房交易成本增加分流购房者

　　主持记者：我市一手房、二手房的成交比4:1甚至更高，今年二手房交易是否会更清淡？反过来对一手房的影响有哪些？

　　王加利：二手房之前的优惠政策已经终止，去年年底出现的成交高潮将二手房需求集中释放了。但没有理由单独评判二手房市场会趋于清淡，现阶段只是正常现象。二手房和一手房市场的关联度决定了二手房市场在今年不会冷清，只是更加平稳。

　　胡军：一手和二手房是关联关系，二手往往要落后于一手的反应速度，2009年楼市上行时积累的大量一手房源会在2010年释放出来，如果后市看跌的话，不排除大量投资客会出现抛盘行为，同时营业税的改革，可能会将部分二手房的客源逼向一手房市场。

　　冯浩：我认为2010年二手房交易量会基本和2009年持平。我市一、二手房的成交比从2003、2004年的9:1，到如今的4:1，二手房市场经历了一个高速发展期。相较前两年，今年二手房量比上升的趋势肯定会放缓，但不会发生根本性的变化。

　　鉴于政策和市场的双重原因，一、二手房市会相互影响。首先是二手房营业税优惠取消，交易成本的增加，有可能分流部分二手房潜在客户。而房地产商今年推出的商品房源数量还不能确定，如果量少价高，也会相应拉动二手市场的价格走势。

　　上半年加息可能性小

　　主持记者：央行从18日起提高提高存款准备金率0.5%，这是19个月来的首次上调，这会对房地产市场和房地产企业意味着什么？业内人士普遍认为，今年的货币政策收紧进入实质阶段，下一步，在金融政策上，加息的可能有多大？

　　胡瑛：提高存款准备金率意味着收紧了银行的流动资金，会影响到部分开发商的现金流，但是在经历了2008年的危机之后，绝大多数企业都意识到了要加强对现金流的重视，因此不会显得措手不及。事实上，本阶段一系列调控政策实施后，政府也在观望，如果市场继续出现流动性过剩，则有可能继续出台加息政策，反之则不会。就当前的形势来看，今年5月之前应该不会加息。

　　王加利：在全球的低息环境中，今年年内肯定会迎来加息。但个人认为货币政策仍未进入实质性收紧阶段，目前的政策相当于放贷收缩3000亿元，可能有部分资信信誉不高、开发实力有限的中小企业受到影响。或许这对于新一轮的市场洗牌是一个开始的非清晰信号。

　　胡军：很简单，意味着对房地产的信贷将会收紧，部分企业或许会有些难受；下一步来看，今年加息的可能性非常大，但作为中央政府的保留性调节手段，很可能会在下半年万不得已得的时候使出来。

　　冯浩：提高存款准备金率其实是为了抑制流动过剩，有助于抑制投资过热，平抑物价，缓解通胀压力。此次提高存款准备金率0.5个百分点，锁定的资金为3000亿元，相对于去年9万亿元的贷款额，不足3%。属于金融政策微调。对房地产市场和房地产企业的调控作用不大。至于加息，个人判断会在下半年进行。上半年加息的可能性基本为零。

　　重庆楼市受政策调控影响小

　　主持记者：整体上，目前楼市受调控政策的影响开始有所显现，对不同城市而言，这种影响的持久性及程度大小会有什么区别？

　　胡瑛：从政策影响的根源看，对市场而言，调控的是消费者的心理预期。当前，不少购房者都处于观望阶段，但都没有对市场作出判断。另一方面，政府也在观望，通过系列政策，并不希望打压房地产，也不希望楼市失控。

　　对不同城市而言，那些投资、投机购房所占比例较大的城市来说政策影响较大。就重庆而言，这一系列政策的影响并不明显：一方面目前重庆对投资和投机者的吸引力并不大；另一方面重庆的城市价值在不断提升，比如两江新区的申报等，这些利好也在不断造就新的消费需求。

　　王加利：整体上影响并不会太大。由于一线城市的发展早，城市化进程较为先进，所以对这部分区域影响可能稍大；但是，对重庆而言，目前的城市化进程正处于高速腾飞阶段，房地产市场只会更加繁荣，这从2009年重庆楼市引领全国市场快速回暖的表现中可见一斑。

　　胡军：在我看来，北京、上海、深圳等一线城市和杭州等部分二线城市会受影响大点，时间可能会久点，但对于重庆这样市场比较稳定健康并有美好预期的城市来说，相对来说就要小得多，2009年重庆就是率先回暖的城市和全年销售套数最多的城市就说明了这点。

　　冯浩：北京、上海、广州、深圳等一线城市的楼价，由于去年绝对增幅过大，市场反应会比较明显。而在去年的房价涨幅排行榜中，重庆涨幅排后，因此受政策调控的影响也会相对较小。

　　楼市短期下调是投资机会？

　　主持记者：在通胀预期及投资渠道单一的背景下，仍有不少投资者会选择房地产来实现资产的增值保值。最近不断有外地投资者进入重庆楼市的消息，对投资者而言，楼市的短期向下调整是不是投资楼市的机会？

　　胡瑛：房地产确实是很好的投资方向，在通胀预期背景下，不动产是很好的投资渠道。就投资者而言，房地产投资的流动性较弱，需要有很好的产品组合。还应该把握的一个原则：投资的价值到底在哪里？首先要看发展潜力如何；其次要对城市生长方向进行鉴别；再次应该占据很好的资源；最后还得认准发展定位比较好的企业品牌。对于这一原则的准确把握比选择时机更好。

　　王加利：信号转变肯定是投资机会，而且年内必然出现。消费者应该清楚地看到，目前大的经济面还是以促就业、保增长为主，政策出台也不是为了打压房地产行业，只是营造行业健康平稳积极发展的环境。

　　胡军：如果本次政府的调控收到一定成效，楼市会有一定程度的盘整，在某些时点比如下半年的秋交会不排除会有一定的回调，如果没有更好的投资机会和渠道，楼市仍会是一个比较好的投资选择，但是要从地段、品牌、业态等因素上更谨慎的综合考虑后再下决定。

　　冯浩：是投资的机会。不过不会再出现2009年疯涨的局面。今年整体价格走势应该是稳中有升，增幅大概会在10%-15%之间。投资的选择上，除了品牌开发商的优质楼盘外，市面上那些价格不如一手楼高、综合素质又比旧二手房好的次新房，或是50万元以下的住宅，仍然有一定的投资保值的价值。

　　主持记者 吴神忠 叶林 倪冬玲

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