唐双宁

　　一、地球与房地产。有科学研究认为，137亿年前，全部宇宙集中于一点，其小无内；后来，发生宇宙大爆炸，有了地球、星系、总星系，其大无外。地球5.1亿平方公里表面积中超过三分之二的部分是海洋，不足三分之一的为陆地(大致为1.49亿平方公里)。可见，地球上的土地资源十分稀缺，在这样稀缺的土地资源中，适宜人类居住的又不到二分之一。从中国来看，国土面积为960万平方公里，但地形地貌并不“友好”，这才出现“蜀道难，难于上青天”、“平沙莽莽黄入天”等诗句。在仅有的可供人类生活的土地上，又由于人类必须“衣食”在前，“住行”在后，因此中国又不得不划出耕地的18亿亩红线。所以，中国的土地对房地产开发而言就更为稀缺。

　　二、地价决定房价。房价构成因国家而异，因具体制度而异，一般情况下，地价占比较大，从15%到70%不等，开发成本、管理费用、销售费用、税费等相对固定，其余是房地产企业的利润(有些房地产企业存在暴利和行贿成本问题)。中国房价是“供给决定”还是“需求决定”一直争论颇多。住房需求方面大体有三个层次，一是基本需求(初次购买，遮风挡雨)，二是改善性需求，三是投资性型需求，三种需求在不同社会群体表现不同，影响房价，总体而言使基本需求者不断遭受房价上升之痛；供给方面，政府、市场、房地产企业各自定位，相互作用，沿着涨价—制衡—再涨价—再制衡—再涨价的轨迹运行。在房价的具体构成中，由于土地的不可再生性，地价总体上是“刚性价格”；开发成本、税费等总体上应是“柔性价格”。现实中国房价中，上行和下行因素并存。上行因素包括：1)纸币制度下的货币贬值；2)人口不断增加产生的居住需求；3)城市化、工业化进程深化拉动房价(如城市的房价高于县城的房价)；4)城镇居民改善住宅期望值不断上升；5)可用于开发的土地不断减少(土地的有限性同需求的相对无限性矛盾将长期存在)；6)刺激政策、金融业发展为购房提供的更多服务(有了资金供应，就满足了居住需求，就使“涨价→制衡→再涨价”的规律出现)；7)投资性需求增长。下行因素包括：1)科技革命特别是新材料发明拉低住房建设成本；2)人口结构变化(老龄化)后的需求降低；3)阶段性的供大于求压制房价；4)开发商因资金周转等因素而相互竞争带来的暂时降价。总体结论是上行因素大于下行因素。因此从长远讲，房价势必上涨；从近期看，由于金融危机，也可能会出现一段僵持博弈时期。

　　需要指出，任何事物都是一个问题的两个方面，房价上涨有推动房地产业发展、进而促进经济增长、满足人们住房需求的因素，又有造成积压、影响经济发展、甚至给金融业带来不良资产、产生社会腐败的因素，关键是把握好“度”，理想的状态是缓慢的、可承受的微型上涨，关键靠市场与政府之间的“将相和”。这种“将”与“相”在不同时间、不同空间、不同对象上应有不同的定位。总体上市场为“将”，在前线从战术上相机应战；政府为“相”，在后方从战略上运筹帷幄。二者相互作用，最终目标为“和”。

　　三、是否存在房价的“刘易斯拐点”？“刘易斯拐点”是发展经济学的一个概念，指在工业化过程中剩余劳动力无限供给即将结束的状况。“刘易斯拐点”与“人口红利”之间的关系或许是拐点出现成为“人口红利”逐渐消失的前兆。不妨设想，假设我国的人口政策不变，城市化速度维持现有水平，那么在2030年左右，老龄化问题将愈加突出，购房需求就有可能会出现“拐点”。因为，父母、祖父母、外祖父母都为一个新家庭预备了房产(“可怜天下父母心”)，其结果是基本刚性需求大幅降低，只有“改善性需求”和“投资性需求”支撑房价。“人口红利”不可能无限期延续，房价的“刘易斯拐点”很有可能在未来的某个时点出现。

　　四、金融与房地产：剪不断理还乱。中国房地产与金融的联系十分紧密。房地产业不乏金融专家，金融业也颇多房地产专家。并且，中国的房地产业是最关心货币政策和金融动态的，原因是中国的社会融资结构间接融资比例极高，银行贷款是实体经济最为重要的资金来源，房地产更是如此。因此，才有了2005年8月人民银行发布《房地产金融报告》后房地产巨擘的剧烈反应；才有了2008年宏观调控下的房地产“抱团取暖”；才有了前一阶段对国土资源部“地价仅占房价15%-30%”的激烈争论。银根和地根是中国经济中一对很特殊的矛盾，两者(根本)分不开，又(过度)合不得，关键还是在于深化改革，在推进市场化的进程中把握好“度”。

　　五、银行：还能做点什么？除了2.35万亿的房地产开发贷款和3.86万亿的住房按揭贷款之外(截至09年6月30日)，银行对房地产的发展显然还能做得更多。融资领域，因为银行体系是最大的筹融资平台，房地产投资信托基金(REITS)将会有一个“银行版本”，还会有收益连接债券，现金流支持票据等问世；服务领域，结构化住房按揭产品、住房按揭证券化与其他消费金融服务一体化产品等，也将出现“你方唱罢我登场”的局面。在这方面，银行应秉承“积极”与“谨慎”并重的原则，关键还是“度”。

　　六、未来怎么办：眼光投向海洋与太空。与地球有关的地产、房产问题几乎研究到了极限，迫使人们把目光投向更远的未来。人类进步的速度到底有多快？始于18世纪70年代的第一次产业革命开创了机器动力时代，始于19世纪80年代的第二次产业革命造就了电气时代，始于20世纪50年代的第三次产业革命带领人类走进了信息时代。尽管始于新千年的新能源时代是否能够成为人类历史上伟大的第四次产业革命尚未可知，但事实是革命性突破的时间间隔越来越短，开发海洋与太空已不是梦想。1969年首次登月，1996年“火星全球勘测者”成功入轨；1980年美国人丹尼斯宣布自己是月球和其他行星的领主，1993年佛罗里达浅海建造了“凡尔纳海底酒店”；还有“月球希尔顿”，还有宇宙土地，......，人类探索的足迹未来必将遍布龙宫、月宫、天宫、外太空。或许将来的《财经》论坛讨论房地产时不是在地球上，更不仅仅是地球上的房地产，而是浩瀚海洋、广袤宇宙的“地产”、房产。想当年，吴承恩写《西游记》时人们不是曾经当作幻想去读吗？几百年后飞机的出现不是使幻想变成事实了吗？安知我们今天的幻想不是未来的事实呢？！

　　REITS：即房地产投资信托基金。是一种采取公司或者信托的组织形式，集合多个投资者的资金，收购并持有收益类房地产(例如公寓、购物中心、写字楼、旅馆和仓储中心等)或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构。大部分REITs采取公司形式，其股票一般都在证券交易所或市场进行交易。REITs实际上是房地产证券化产品。其中抵押型REITs属于房地产债权的证券化产品，权益型REITs属于房地产权益的证券化产品。“银行版本”指该产品除在交易所上市交易外，可以在银行间市场上市交易，并且由银行作为主承销商和管理人。

　　收益连接债券：指房地产企业融资时所发行的特定债券，以未来可预见的收益作为还本付息的保证，起到信用增级的作用。

　　现金流支持票据：指房地产企业特别是租赁型房地产企业通过发行票据融资时，将未来租赁收入的现金流与票据本息偿还进行挂钩安排。

　　结构化住房按揭产品：指在传统的住房按揭贷款的基础上，运用金融技术改变期限结构、付息频率、利息计算方式、本金摊还节奏等，满足客户的个性化需要。