第一太平戴维斯近日发布《上海高端住宅市场研究报告》，显示外籍人士、上海本地买家以及外省人士构成了上海豪宅市场的买家主力。

　　外籍高端改善人群

　　为主力购买群

　　通过调查发现，目前购买人群的区域划分越来越趋于平衡。在高端别墅购买群体中，除了外省市客户已经超过了上海本地客户以外，还有不少外籍购买人群，他们大多看好上海未来的发展前景以及豪宅居住的舒适性。既能享受安静、惬意的居家生活，又处在市中心的绝佳板块。可见，高端项目的跨区域置业已经成为主流，原有的区域概念已经被模糊，消费者的购房更趋于理性，更加关注产品本身。

　　功能多样针对不同客群

　　形成分级需求

　　通过调查，客户对大户型的需求不是简单的增加房间数量，而是对居室功能的需求多样化。同样是180平方米的产品，35%的客户更喜欢三室户型，而非四室户型。调查结果显示，购买180平方米的客户多为三口居住的改善型家庭，对卧室、餐厅等空间尺度都有升级的需求，女主人多要求有足够大的衣帽间及卫浴间干湿分离，因此在这种需求下传统180平方米的四室便很难呈现这样舒适的居住空间。另外，对于三代同堂的家庭结构调查显示，四室户型仍是主流需求，约占四室户型总需求的83%，一般理想面积均在200平方米以上，老人房一般需求在阳面并配有独立的卫生间。

　　产品附加值和稀缺价值

　　成关注焦点

　　在调查消费者考虑购买高档住宅的关注重点时，消费者选择最多的是地段因素，其次是社区配套、物业管理水平和价格。从购房者关注度角度分析，约占31.5%的消费者在购房时首先关注的是区域成熟度，其次约28%的消费者关心住宅在地段、环境等方面是否占有某种不可复制的稀缺资源，约15.5%的消费者关注文化氛围，其余关注配套设施和项目价格的分别占13%和12%。许多二次置业的购房者，更是格外关注社区配套、物业管理等方面的内容。

　　由此可以看出，稀缺的环境因素和原有的人文底蕴均成为人们购房时的重点，许多购房者的购房目标更是直指稀缺资源的收藏价值，在这方面，高档住宅的购房人群和普通住宅购房人群出现了较大分歧，居住品质只是其中一个方面，更多的目光，是关注于产品的附加值和稀缺价值。

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