撰稿·张  静 (记者)

　　杨少锋： 房价再度暴涨已在所难免

　　众多专家因为房价已经超出普通老百姓购买力为由，认定房价还将继续下跌。但事实上，当前房地产的回暖已经是不可否认。一季度全国30个重点跟踪的城市，近九成成交面积环比上涨，总成交面积环比增幅超过50%。北京、上海、天津、深圳、广州楼市成交面积纷纷创下了近几年同期最高水平。“小阳春”的持续已经成为事实。

　　这一轮房地产迅速回暖的根本原因，从房地产市场自身来看，一是首付下调释放出了大量的刚性购买需求；二是年前房价的大幅下调让许多购房者认为抄底时机已到；三是一系列刺激楼市消费需求的调控政策起到了刺激需求的效应。

　　而最根本的原因，为当前的货币政策。

　　为了抵御全球金融危机的影响，自2008年10月起，中央政府迅速调整了货币政策，开始向市场大幅注入流动性。   信贷的快速增长曾让市场开始担忧央行货币政策或许会有所变化，但考虑到全球金融危机并没有得到本质的改善，宏观经济形势依然严峻。就业压力迫使中央政府不得不将扩大内需、解决就业作为当前最重要的任务，笔者预计，在本年内央行宽松的货币政策都将得到贯彻。

　　如果未来几个月央行不改变货币政策，即便按照最保守的估计，以每月3000亿元的信贷增幅，今年全年信贷增幅也将超过8万亿元人民币，达到历史最高水平。

　　与此同时，美国、欧盟、日本都几乎同中国一样采取增加货币供应量来对抗金融危机，全球央行几乎同步开动印钞机，大量的钞票在短期内涌入市场，其必然结果一定是全球经济将从通货紧缩向通货膨胀迅速转型，未来一年内，全球经济体的流动性将再次达到历史顶峰。

　　货币供应量短期大幅增加，而短期内社会商品总量却没有明显增加，结果一定就是商品价格的大幅上涨，这种大涨通常是以固定资产价格的暴涨为序幕的。

　　一方面，银根的放松使得众多的房企脱离了资金链断裂的危机，由此有了大幅提价的勇气，以北京楼市为例，进入5月，新开盘的项目几乎都提高了价格。

　　另一方面，一些先知先觉的投资者开始把大量的资金投入股市、楼市，以抵御通货膨胀可能导致的资金缩水。

　　这些因素加上国家此前刺激房地产消费的减少房地产交易税、降低首付比例等政策，房地产需求的大幅回暖已经大势不可逆转，中国房价再度暴涨已不可避免。

　　(作者为联大四方房地产经纪公司董事总经理，著名地产评论人士)

　　牛刀：通胀传导到房价至少需要三年

　　避险？通胀预期，制造恐慌，诱导老百姓都去哄抬房价，最后房价大跌，很多人会欲哭无泪。

　　绝大多数人不知道通货膨胀什么时候会来，究竟是什么幅度，对房价的影响有多大？心里只有一个盲目的想法，那就是未来经济的主流就是通货膨胀，把钱投放到住宅上是最稳妥的保值方式。

　　想法大体没错。但是，有两个基本前提：一个前提是现行房价泡沫的严重程度与住宅保值的水准，如果现行房价没有泡沫，那买房子是保值的，如果现行房价泡沫过大，那就要考虑通胀的消化能力；二是未来中期经济走向决定房价是否有保值的可能。后者是一个时间成本的问题。

　　我们先来说说第一个基本前提，现行房价泡沫的严重程度。相对经济发展水平和城市居民购买力而言，中国房价泡沫平均40%以上，有的城市达到60%，后者消化5%以上的严重通货膨胀需要12年。事实上，从中国社会的两极分化的现实出发，通货膨胀3个月，央行就要加息；通货膨胀6个月，银根就要全面紧缩，没有哪个领导人敢承担长期通货膨胀的责任。

　　第二个基本前提是未来十年中国经济将完成从调整到复苏的过程，开始进入新一轮繁荣周期。从宏观经济的发展来说，我们已经没有选择，只有设法扩大消费，才能激活实体经济。而要实现国内消费的增长只有让居民的被动投资改为主动消费。因此，房地产的开发模式将在这个过程中实现根本的转型，房价上涨的速度没有任何理由会高于GDP增长速度，如果加上通货膨胀的因素，住宅不仅不能保值，还有一个很长时间的贬值过程。

　　很多人不了解中国的国情，一看见加印了钞票，马上联想到通货膨胀，中国的国情是这些钞票要填补地方政府债务和进行无效能的投资，这是一个天大的窟窿，也是我们目前所看见的，新增了5万多亿的贷款，而实体经济依然奄奄一息的主要原因。因为政府投资效能的低下，新增贷款传导到物价上需要很长时间，等你传导到物价上，可能整个涨价的环境因素都变了。

　　那么，现在新增贷款传导到房价上需要多少时间呢？我认为，最少需要三年。现在局部城市房价的上涨，基本是靠忽悠出来的。如果客观理性一点，即使央行超常规发行货币，今明两年一点通胀的可能性都没有。现在市场上制造的通胀预期，是借央行大规模发行货币之机的一种炒作，是对市场的严重误导。现在以通胀预期诱导买家入市，是对老百姓财富的搜刮，是对市场的严重误导，也是中国楼市又一个惊天骗局。

　　(作者为《深圳特区报·地产》主编，著名地产评论人士)

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