文/唐小虎

　　春江水暖鸭先知，最先感到房地产市场萧条的并非是置业者，而是开发商。从2008年8月份后日渐惨淡的成交量已经让发展商不得不正视现实，也许中国房地产的最高峰值就此一去不复返。这个峰值的迸发是来自中国经济的连年高速发展和城市化进程的快速推进，由此带来的置业人群的爆炸性增长，这就注定这个峰值不能成为中国楼市常态。但是除了深圳，房价跌得使昔日炙手可热的限价房已经成为今日鸡肋外，很多城市的置业者除了被动观望对并没有预期大幅度降价的楼市感到十分失望和无奈，北京华远集团总裁任志强就表示“我的房子不会降价”。与任志强观点相对应的市场反应是5月11日从上海易居房地产研究院获悉，该院综合研究部近日做的《全国商品房空置研究》显示，北京商品房空置率居全国首位，高于全国平均空置率的0.75倍，其中商品住宅空置率高于全国0.51倍。该机构认为，北京消化空置面积的压力很大。

　　也有分析文章认为在这种情况下开发商还不降价的原因之一就是他们的土地基本上是在2007年的高点拿下，根据之前国家规定的土地出让金缴付规定，一定要一次性支付土地出让金才可以拿到土地，也许开发商也有欲语还休的无奈之处。

　　让开发商感到欣慰的是，春节后各地楼市已经捷报频传——成交量上升了，有的开发商甚至酝酿新一轮涨价举措，认为楼市已经触底反弹，这次楼市不过是短暂的回调，并且放出风声，现在不买只能以后买更高房价的住房。对于手中钞票有限的置业者来说，这无疑是一种煎熬，买还是不买呢？当初的放弃确实换来的是更高房价的无奈，那么中国楼市的这次短暂回调就是一个铁底吗？让置业者感到忐忑的是在世界经济面临危机的大背景下，难道中国楼市真的已经跌无可跌了？

　　其实一切的预测都有不确定性，包括权威学者的，因为有时权威也会被利益者收买而成为他们的吹鼓手，在市场经济体系下，唯有用市场经济体系下的论据来论证中国房价的未来走向。

　　房地产首先满足人们的基本需求才会允许市场炒作，如果作为国家财政主要收入来源显然是不明智的。就是南非这样的发展中国家都会由国家统一建造普通住宅并分文不收送给低收入家庭，而高福利的国家更没有多少炒房的市场机会。在人口流动频繁的国际化都市，楼市存在一定的盈利空间，但是其价位会由于养房的高不动产税的牵涉而稳定在合理范围内。

　　曾几何时，中国的炒房客却能够从浙江温州挥师全国各地，炒得风生水起，还美其名曰推进中国房地产业的发展，甚至赢得当地有关管理部门的欢心，赢得税收、增加GDP繁荣了当地房地产市场何乐而不为？但是这种表象的繁荣其实是饮鸩止渴，因为任何商品价位脱离价值支撑点都不会稳定运行，绝非炒家想炒多高就多高的，即使一时炒高了也会跌下来，不跌下来才是怪事，香港楼市就是前车之鉴。

　　房地产市场上的房价必须满足如下两个根本性市场因素，房地产业才会在其轨道上稳定运行——第一个是房价收入比，第二个是房价租售比。

　　这两个条件不充分具备，任何人为炒作抬高楼市价位都是自欺欺人。

　　首先谈房价收入比，其实这也是拉动内需的根本性因素，没有收入何来消费？所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。

　　目前国际上公认的“合理的住房价格”的“房价收入比”应该为3~6倍，世界银行专家的说法为4~6倍。根据联合国公布的有关资料统计结果表明，房价最低的国家只需全家1年收入的80%相当于10个月就可以购买一套住房，高福利的西欧、北欧国家房价收入比基本稳定在2～3倍。再以我们的近邻日本为参照比，10多年前东京就已经是寸土寸金，人口密度也远高于北京、上海，但是今日东京房价收入比只有1.1。没有福利保障，而全年全家收入在2万左右的中国城市家庭并不在少数，再看北京、上海、深圳等大中城市中心区能够满足一家三口居住面积的一套房的房价在50万以下的已经屈指可数。那么中国房价收入比以现在通行的国际惯例看已经远远超越国际警戒线。很显然发展楼市的根本动力首先扩大居民收入水平，而不是本末倒置。

　　房地产业能够稳定发展的第二个因素是合理的租金收入与售房价比。租售比是每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比无论是高于1∶200还是低于1∶300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。

　　租售比一般由内外两个环境影响，外在影响譬如此次的金融危机导致韩国货币贬值，中国生活成本增加，大量韩国人撤离望京社区导致那里租金连连下挫，内在影响是这个城市是否具有足够的国际影响力和吸引力，开发商具有什么样的优势吸引国内外人士纷至沓来，也就是是否具有相当的城市活力吸引资金以及人才的到来，而这些城市软件又是决定楼市租金特别是高档公寓租金的重要因素。如果房地产炒家企图用股票市场权证杠杆原理撬动房价无异于玩火自焚，因为影响一座城市的租金比其资金付出将是相当庞大的。

　　如果不自欺欺人，今日北京、上海等旺地的租售比都已经接近1∶300甚至更高，算算看每月每平方米的租金和每平方米的的比例是多少？为了推动房地产业的发展，大规模提高城市楼宇的租金。开发商付出的将是城市发展停滞的代价。有商业资讯机构会每年评判世界居住成本最高城市，这不得不让想有恃无恐加租金的城市三思而行，包括寸土寸金的香港和东京这些国际性都市，其他非国际中心城市如果依仗增加租金刺激房地产业发展更无异于杀鸡取卵。

　　市场经济上的价位震动和物理震动的科学原理其实一样需要恰当可靠的支撑点来保障其在轨道上稳定运行，任何违背科学原理行走在警戒线边缘的人为因素都会导致整个行业损失并波及城市发展停滞乃至倒退的巨大代价。

　　剖析房价的合理市场价位正是为了推进房地产业更为健康的长久发展。作为仍处于城市化进程中的中国房地产业应该说还是朝阳产业，谁能最先通过科学管理让房价符合中国发展水平，谁就能牢牢把握住中国的房地产市场。

　　房地产业的发展和房价合理化符合国际上衡量房价的两个因素并不矛盾，房地产业的发展，其对上下游的产业影响会极大推进中国经济的发展并且解决相当的就业人口，因此继续推进中国房地产发展无可厚非；符合中国居民收入比和中国城市化进程的租售比也是房地产业提高内功的必经之路，房价回归理性也是中国房地产业走向成熟的标志之一，因此在大众收入没有得到极大提高的情形下，中国各大城市的房价绝对会继续回调，那是市场经济已经证明的公理。

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