尽管有着独特优势的区域地产龙头公司现在多半从容自若，但区域性战略仍不太可能成为地产主流

　　文 | 本刊记者  黄秋丽

　　还有过得很从容的地产公司吗？

　　从业绩能看出些端倪。3月27日，建业拿出了上市之后的第一份年报。这是一份相当不错的成绩单。建业2008年销售额和利润分别为32.27亿元和6.53亿元，分别比2007年增长了77%和296%，在河南的市场占有率从4%提高到5.1%。在全行业下滑的背景下，这样的增长速度很少见。

　　但建业地产年报没有引起业界太多关注，因为它不过是一家区域性的公司，影响力出不了河南省。事实上，像建业这样的区域类龙头地产公司长期在关注热点之外。牛市中，人们更追捧那些快速扩张、规模巨大的全国性地产公司。城市化进程所带来的巨大市场空间，令深耕某一区域的战略看上去很笨拙。

　　“但是现在，像建业这样的区域性龙头公司是活得最滋润的。”全国工商联房地产商会理事陈宝存说。对比而言，在房地产百亿俱乐部的12个成员中(全部为全国性公司)，有6家企业爆出资金链断裂的传闻，而包括万科在内的另外3家大企业因为高价拿地而计提巨额的资产减值准备。在牛市中绷得太满的全国性大公司，2008年以来迎来了最艰难的时刻。尽管楼市有回暖迹象，但是高速扩张带来的负面效应并没有消解。

　　由于资源集中，在区域内知名度高，摊子铺得也没有那么大，区域性公司的发展后劲要足得多。除中部的建业地产之外，西南区域的昆明官房集团、华东区域的上海大华集团，以及华南区域的广东雅居乐，这些在各自区域中有着独特优势的龙头公司，在这轮楼市底部从容自若、战略舒展。

　　“大华几乎没有资金链的压力，顶多就是几个项目的工程款。这几年土地价格很高的时候，根本没有见过大华拿地。”中原地产上海公司分析师马冀说。2007年，上海成为“地王”最多的城市，曾经创下6万元/平方米全国地价最高纪录。现在，不仅是绿城，许多参与上海土地角逐的大公司们都尝到了苦涩的滋味。

　　大华没有高价拿地的主要原因是，在土地招拍挂之前，大华已经以极低的价格储备了大量土地。大华的前身是上海宝山区的集体企业，后经改制成为民营企业。虽然无从知晓其土地储备到底有多大，但业界普遍认为“开发5-10年没有问题”。马冀举例说，大华在浦东区的锦绣华城项目，开发了6年，也只开发了50%左右。“大华项目的土地成本几乎可以不计，因为早已经在牛市中收回。”马冀说。除此之外，大华的储备土地大多处于上海市区较偏的地方。而这样的土地资源在上海已经非常稀缺。

　　和大华集团一样，云南最大的房地产公司昆明官房集团也很从容，不过原因并不相同。

　　“目前官房在云南地州市场中已经占据了绝对的主导地位。”昆明田野房地产咨询公司分析师李家方说，官房的发展非常扎实，在消费者中口碑甚好。在他们的一项调查中，其他开发商的房子降价才卖得动，而官房的房子基本上不降价就好卖。官房的发展模式与建业地产极为相似。建业已经完成河南18个中等城市的战略布局，而官房则把触角伸向云南经济较发达的8个地州。

　　牛市时期官房并不活跃，前几年既没有高价拿地也没有快速扩张，但到了熊市实力就显现出来了。

　　3月26日，官房集团拿下了昆明官渡区矣六街道办事处的1000亩土地。自从2000年官房将业务重心向二三线城市转移之后，官房已经淡出昆明楼市。前两年在昆明只推出了很小的两个项目。此番出大手笔拿下1000亩土地，官房集团重新杀回昆明楼市。

　　建业也是土地市场上比较活跃的公司。2008年下半年，建业一口气在河南的二三线城市拿下5块地。“都是特别好的地。比如周口和鹤壁的那两块地，都在市中心，旁边都有河流，周口的才30万元/亩，鹤壁的55万/亩。这样的地要坚决拿，因为不可能有比这更低的价格。”建业地产董事局主席胡葆森说。

　　在前一轮地产高潮中，粤系地产企业扩张之生猛，令人印象深刻。“广东地产五虎”中的碧桂园、恒大、富力2008年都曾有破产传闻，合生创展则因为前几年在其它行业的巨额投资导致资金链紧张。雅居乐是个例外。在“广东地产五虎”中，雅居乐的财务状况却是最好的。根据公告，截至2008年12月31日，雅居乐的未付土地款总额仅为5.16亿元人民币，2009年将全数付清。而负债率仅为50%，远远低于中国的房地产上市公司70%以上的平均负债率。

　　“雅居乐2007年没有拿一块地王，高价地拿得也很少。”广州合富辉煌房地产顾问机构首席分析师黎文江说。他认为雅居乐没有拿高价地不是因为没有钱，而是因为雅居乐非常务实，一直以来就是稳打稳扎的风格。尽管2007年雅居乐土地储备量比2006年底增长52%，但与恒大、富力等勇于高价追击的拿地方式不同，雅居乐2007年新增的土地平均楼面地价只有600多元/平方米。从2007年下半年开始，雅居乐放缓了拿地速度，战线也缩回到中山、从化等地，再度把力量集中到自己熟悉的珠三角。

　　珠三角地产在经历深度调整之后，终于领先全国开始反弹。在最近多家国际知名投行的研究报告中，雅居乐获得了“增持”的投资评级，雅居乐未来股价的预期也被上调。在“广东地产五虎”中，雅居乐率先走过了最低点。

　　在上轮的牛市中，从区域公司一跃成为全国性大公司，是许多公司的梦想，但不少公司因之而受累。比如成都的蓝光地产、河南的鑫苑地产。2007年在新加坡上市之后，鑫苑开始在全国二三线城市快速、高价拿地。“鑫苑上市融到的资金全部都花在买地上了。在成都花掉7亿，在昆山花掉十几个亿，如今这些地方地价快跌掉一半。”一位知情人士透露。

　　相比之下，专注于区域化战略的公司就稳健得多。从2006年底到2008年6月建业上市，建业地产没有拿过一块地。“2006年底建业的土地储备达到800万平米，对于一个区域性公司这么多土地已经够了。”胡葆森说，当时建业有机会借可转换债买地，但他拒绝了。“当时建业借一两亿美元买地没问题。但如果借了，现在肯定还不上。”龙湖、绿城、恒大等大公司的困境，正是缘于举债拿地。

　　2005年，大华也曾经是积极进行全国化发展的公司之一。这一年大华开始进入沈阳、武汉、南京等城市，同时谋求借壳大连金牛上市。在借壳上市失败之后，大华全国性发展战略也告一段落，并从其它区域收缩。“如果成功上市，在融资渠道和政府公关上都会有利于大华走出上海。上市失败影响了大华的扩张。”马冀说，“但更重要的是，大华已经意识到，在外地大华既没有在上海的品牌影响力，也没有在上海深厚的人脉和良好的政商关系，成本要比在上海高得多。”

　　与全国化房地产公司相比，资源相对集中是区域化公司最大的优势所在。“如果万科来河南，这里的市场可能只是它的百分之一；但是河南却是建业的百分之百。”胡葆森说。胡葆森形象地把建业的战略比喻成“一棵树”，“下面的根基越深，上面的枝叶就越茂盛。”区域性地产公司在当地深厚的根基也令全国性地产公司望尘莫及。记者采访时，胡葆森应河南省工商联之邀，正要给周口市的300多名民营企业家做培训。每年胡葆森都有数十场类似的演讲和培训。胡葆森为人慷慨大方，结交甚广，在商界声誉甚高。据接近他的人介绍，胡葆森每到一地，经常是书记和市长一起陪同，有的时候是政府四大班子一起陪同。

　　在这一轮大牛市过后，许多全国性的房地产公司已经警觉，由于快速扩张而导致的资源被摊薄的现象，以及管理跨度的突然增大给地产公司带来的风险。前黑马顺驰的垮掉，就是前车之鉴。万科在2008年报中也明确提出要从“规模速度型”向“质量效益型”公司转变。而做深、做精、做透正是区域化战略公司的强项。

　　在住宅房地产领域成为云南绝对老大之后，官房的非住宅房地产的业务已经相当惊人。官房的模式很独特，持有大量经营性物业，在丽江、曲靖等地有7个五星级酒店和1个三星级酒店。为此，官房打造了自己的酒店管理公司，这家公司已经开始受托管理云南非官房所有的酒店。此外，官房建筑工程公司年营业额超过10亿，官房建筑设计院是业内公认的昆明最优秀的设计机构。由于太阳能在云南建筑上的广泛使用，官房甚至拥有一个在太阳能领域颇有影响的技术公司——新元阳光科技公司。“官房了不起的地方，就是它所涉足的每一块业务都能做透。”李家方说。

　　尽管现在是区域性地产公司“最好的时光”，但指望区域性战略成为主流仍不太现实。“几乎在每个城市、每个区域都有一些比较好的公司，但是它们做大之后还是会走出去。因为一个城市或区域的市场空间是有限的。”北京高通智库顾问公司总经理张宏说。河南并不是建业的最终目标，立足河南、称霸中原才是建业真正的意图。尽管2008年雅居乐80%的营业收入来自珠三角，向全国发展依然是雅居乐的战略。雅居乐在海南的清水湾项目值得关注。清水湾项目占地15000亩、总建筑面积为973万平方米，在雅居乐的土地储备中占去了1/3的比重，是雅居乐未来几年主要的利润增长点。这不是一个常规项目，而是一个总投资达200亿元的高端旅游地产项目，项目中包括6个五星至七星级酒店，此外还有3个高尔夫球场。这对于做住宅开发起家的雅居乐来说，是一个巨大的挑战。

　　区域类地产公司也有自身的局限性。市场过度集中，使得区域性公司承受的风险也骤然增大。此外，与全国性大公司相比，区域公司在管理和机制上水平相对比较低，在战略上也缺乏前瞻能力。自从2006年以来，大华的销售额就停留在了50多亿的规模上。3月初，在大华工作时间将近10年的营销副总杨子江离职，在上海业界引起了很大的反响。“杨子江离职，说明大华在内部管理和机制上存在问题。对于大华的未来，这个问题可能是最大的问题。”一位业界人士分析。

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