陈杰 　复旦大学管理学院 　产业经济学系副教授

　　房地产业没有进十大产业规划，但2009政府工作报告中提到住房的地方却整整有一章，并放到“今年要着力做好的七方面工作：(二)扩大内需”的第三个要点的高度来看待。篇幅之多，地位之高，可谓空前。这确实也符合当前经济形势的需要。美国多位经济高官曾表示，什么时候房地产市场稳定和复苏了，美国经济危机就到头了。中国也同理。

　　早先中国政府为应对全球金融危机而对外宣布4万亿刺激经济计划之时，就把1000亿保障性住房投资列在第一位。业内普遍认为，加大住房投资对拉动固定资产投资和刺激消费有双重促进作用。于是，房地产投资与经济增长的关系再次成为焦点话题。事实上，长期以来，在国内理论界和实务界，关于房地产投资对经济增长的作用一直还存在诸多争议。多数研究者认同房地产业是国民经济中有举足轻重地位的支柱产业，对经济增长有拉动作用，但也有研究者认为，房地产在中国经济增长中的作用有被夸大之嫌。更有研究者主张，在中国，GDP对房地产投资有单向的刺激作用，反之则并不成立。

　　房地产投资与经济增长之间的关系，其实是经济增长与发展相关文献中的一个老话题。二战之后，国际上很多学者就开始讨论欠发达国家是否应把房地产业作为一个发展的火车头来对待，通过对房地产投资的倾斜和优惠政策拉动其他部门投资乃至整体经济的发展。但二战后早期，发展经济学中占主流的看法是，房地产投资，尤其是对居民住房改善的投资，近似一种社会福利和保障支出，在资本急缺的时候，这种投资对经济发展有拖累作用。当时的经济学界还普遍认为，房地产投资的增长与居民住房条件的改善只能是经济发展的结果、副产品，而不可能是原因。

　　事实上，很多计划经济和发展中国家的政府，包括改革开放前的中国、前苏联和东欧，乃至韩国等，都秉持这种看法，把房地产尤其住房投资看作是低回报率的投资项目，认为其重要性远不及制造业和基础设施，住房改善是要留到经济发展到一定阶段之后才去做的事情，为此对房地产投资采取歧视政策，尽可能压缩。

　　但自1970年代以来，国际上已有越来越多的研究者认为，房地产投资可以成为经济增长的原动力和发动机。持这种观点的人认为，房地产业不仅是具有乘数效应的大规模产业，而且住房条件的改善还有很多显著的社会与经济方面的外部效应。

　　总结来说，众多研究指出，房地产投资增长的好处包括：房地产的建造能增加大量就业机会，从而带来收入增长；通过居民财富的积累促进居民消费，提高社会生产力，提高居民健康水准；拉动众多上下游部门的发展。

　　关于我国房地产投资的产业关联效应，国家统计局综合司课题组根据2000年的数据大致估算，每100元的房地产需求最终会影响315元的总产出。从带动效应来看，与我国房地产业相关联的产业大多是资本、物质类产业，非物质的服务类产业较少。

　　1998年以来的十年间，中国房地产投资每年以超过20%的速度大幅增长，对中国经济连续多年10%以上的高速增长做出很大贡献，房地产投资对GDP的直接贡献率达到30%以上。但未来会怎么样？房地产投资还有多大的增长空间？这是关键问题。

　　房地产投资的主体是住宅投资，占到80%以上。关于住宅投资占GDP的比重，经济学理论上没有一个固定的合适标准，但有一个著名的经验假说，“住宅投资与GDP之比会随着人均GDP增长而呈现倒U形”。世界银行也认为，一般说来，当人均收入很低时(低于1000美元)，住房还不能成为重要的大众消费品，房地产业在国民经济中作用很小，一般住宅投资与GDP之比为2%左右；当人均收入超过一定水平，进入中等收入国家水平(人均1000-5000美元)，普通大众对住房改善的需求快速增加，房地产业的重要性大大增长，进入高速发展期，住宅投资与GDP之比会达到8%左右；再当进入更高经济发展水平的时候，住房已高度普及化了，房地产业也不再具有很强的经济带动作用，同时经济发展阶段也超越了投资拉动型，这时住宅投资与GDP之比又会跌到3%～5%的水平。

　　笔者最近用中国1999-2007年省一级数据所做的研究也说明了我国住宅投资与房地产投资占GDP比重与人均GDP之间也呈现明显的倒U形关系。我估算，我国住宅投资占GDP的比重会在人均GDP4万元的时候达到峰值9%，而房地产投资占GDP的比重应该在人均GDP达到4.5万元左右时达到峰值(约12%)，之后会出现下降趋势。

　　以上海为例，1999年上海住宅投资与GDP之比为8.1%，之后逐年上升，2004年到顶峰，为11.2%，当年上海人均GDP为55307元，约合8000美元(与我国国情十分相似的韩国也是在同期出现峰值8.8%)。之后逐年下降，2007年降至6.9%，2008年还要更低。上海统计局的资料表明，1999-2007年，上海累计销售商品住宅新房面积高达1.9967亿平方米，约合200多万套新增住房，而上海当前常住人口也不过500万户左右，如果一户购买一套新房，意味着40%的人在过去9年更换了新居，即使考虑有囤房和投机因素，也至少有20%～30%的家庭更换过新房，并且是最有住房购买力的那部分人群，也就是说，新增住房需求的降低致使房地产投资占GDP比重开始出现了下降。

　　作为结论，笔者以为，一方面房地产业在中国国民经济中的地位仍然非常重要，但另一方面指望房地产投资保持像过去十年那样20%～30%以上的增长幅度，也是不现实的。依赖房地产投资来拉动GDP增长的模式已经到头了。未来中国房地产业的主要发展方向要从“增量主导”向“存量调整”转变，大力发展二手房市场和租赁市场，尤其公共租房体系，加快住房资源的流通周转，加快发展住房保障，提高全民的住房居住水平。

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