从发展趋势来看，当前楼市成交量出现的积极变化主要由政策刺激和保障性住房供应增加所致，不具有可持续性，楼市短期出现整体回暖的可能性不大

　　周景彤 李哲

　　进入2009年，在行业运行周期变化和市场观望气氛加重等多重因素的影响下，我国房地产市场延续了上年的调整态势，房地产景气指数创5年来最低，开发投资、施工面积和房价涨幅均出现大幅回落。房地产市场何时和怎样走出调整困局成为今年扩内需、保增长面临的最大的不确定性因素。

　　房地产市场深度调整

　　自2008年下半年以来，国家出台了包括降低贷款利率、减免税费等在内的多项刺激楼市的政策，这些政策部分抵消了市场过度调整的压力，成交量有所回升。但总体看来，当前我国楼市调整的态势并未发生根本性改变。

　　景气指数创5年来新低

　　国家统计局报告显示，2月份全国房地产开发景气指数为94.86，比2008年12月份回落1.6点，比2008年同期回落10.69点，创下这一指数5年来的新低。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为91.88，比2008年12月份回落7.78点，比2008年同期回落12.95点；本年资金来源分类指数为92.6，比2008年12月份提高1.55点，比2008年同期回落11.66点；土地开发面积分类指数为92.27，比2008年12月份回落1.2点，比2008年同期回落7.07点；商品房空置面积分类指数为95.46，比2008年12月份回落4.72点，比2008年同期回落16.06点。

　　开发投资接近零增长

　　从完成投资角度看，受前期成交量萎缩、价格回落和开发企业资金紧张等因素的影响，今年前两个月，房地产完成开发投资仅增长1%，较2008年全年回落19.9个百分点。房地产投资放慢，成为我国城镇投资乃至国民经济保持较快增长最大的不确定性因素。

　　施工面积增速大幅回落，商品房新开工面积出现负增长

　　从开发建设的角度看，前两个月商品房施工面积增长14.2%，比2008年同期低17.9个百分点，其中商品房新开工面积增长为-14.9%，回落40多个百分点。新开工面积下降主要是由于房价下降，成交量不足，企业缺乏投资积极性所致。

　　施工面积增长放缓和新开工面积萎缩表明，面对市场、资金和库存等内外部多重不利因素，开发商主动放缓了开发进度。这也预示着未来一段时间，房地产供给的新增部分会相应减少。目前房地产开发面积增量主要是前几年施工的项目陆续竣工所致。

　　房价连续3个月负增长

　　进入2009年，我国房地产价格延续2008年后几个月的负增长态势。2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%，连续3个月出现同比负增长，环比连续7个月出现负增长。70个大中城市中房价同比出现下降的城市增加到36个，比2008年12月份多14个。

　　成交量依然负增长，但降幅明显收窄

　　经过近一年多的市场调整，在一系列政策刺激下，今年前两个月市场成交量降幅明显缩小，部分热点城市成交量逐步放大，与2008年销售面积大幅萎缩形成鲜明的对比。2008年全年我国商品房销售面积同比下降了19.7%，而今年前两个月，全国商品房销售面积5131万平方米，同比微降0.3%，降幅比2008年全年收窄19.4个百分点。成交量出现积极变化，主要原因是前期针对房地产的一系列调控政策效应开始显现，部分自住性需求得到释放。

　　房地产市场完全复苏尚需时日

　　尽管广州、深圳等城市房地产成交量有所回升，银川、乌鲁木齐、兰州等城市房价涨幅依然较快，但不能据此判断我国房地产市场已经回暖。从影响房地产市场最核心的变量——国内外宏观经济环境来看，我国房地产完全复苏尚需时日，今年前两个月投资和施工面积“双降”、价格负增长和成交量依然低迷也印证了这一点。

　　外部环境持续恶化

　　美国经济出现衰退，除了房价和资产价值连续下降以外，根据美国劳工部公布的数据，2月份美国失业率飙升至8.1%，创下1949年以来的最高水平；欧洲、日本经济已陷入衰退并且状况还在恶化。受国际金融危机蔓延和渗透的影响，国际市场需求持续萎缩，贸易保护主义重新抬头，外部经济环境形势更加严峻，不确定性显著增多。由于我国外贸依存度高达60%，国际环境巨变对我国经济产生巨大冲击。事实上，受国际金融危机冲击，我国经济增速持续下滑，部分行业产能过剩，企业经营困难和失业人数增加，全年经济形势不容乐观，实现平稳较快增长的任务异常艰巨。在宏观经济形势异常严峻的情况下，房地产步入景气回升的可能性非常小。

　　库存短期趋势性减少，但库存压力犹在

　　近期楼市库存量仍将维持下降趋势，其原因主要有两个方面：一是成交量上升不断消化存货，二是开发商主动调节放盘速度，减少新增供给，如达到预售条件但并不推盘等(但这并不意味着未来不会增加供给)。从新开工面积、正在施工面积来判断未来供给情况，2009年上半年仍将呈现实际供给增加的情况，因此，目前库存的减少并不足以证明存货压力会减轻。

　　消费者收入预期不乐观，买房意愿创历史新低

　　根据人民银行问卷调查，今年第一季度我国城镇居民未来收入信心指数为17.7%，比上季度增加4.5个百分点，比2008年同期下降5个百分点，其中预计收入“减少”或“难以预计”的达19%，城镇居民对未来收入不确定的感受仍然较强。2008年第四季度，购买住房意愿比例仅为12.7%，为有该指数以来的最低值。

　　政策建议

　　要使我国房地产业尽快走出困局，加快保障性住房建设和降价是根本出路，具体需从以下几方面着手：

　　鼓励和引导开发商降低房价

　　价格问题是制约当前房地产市场健康良性发展最本质和核心的问题。要使当前房地产市场走出困局，只有降价才是硬道理。尽管房价已经出现连续7个月环比回落，但与前期涨幅相比，与老百姓的购买能力相比，当前房价依然过高。只有把房价彻底地调整到位，自住需求、投资需求和投机需求才能同时启动，成交量才能稳步回升，房地产业才能步入健康良性的发展轨道。

　　保障性住房政策不仅不能变，政府还应承担起更大的责任

　　保障基本住房是政府义不容辞的责任，更是社会保障体系的重要组成部分。坚持保障性住房政策可以达到三个目的：一是满足普通居民尤其是中低收入者最基本的住房需求；二是扩大成交量，将房地产低迷对国民经济的负面影响降到最小；三是改善供给结构，有利于房价向合理水平回归。对于中高收入者的住房需求，政府只需做好优化市场环境工作；对于中高档商品房，应充分尊重和发挥市场的基础性作用，其价格和成交量完全由市场机制去决定。

　　政府应表明态度，稳定市场各方的预期

　　政府应明确自己的观点和态度，稳定市场各方预期，彻底打消各方由于对政策前景不明朗而存在的幻想；政策制定要从增加成交量、促进经济增长的立场出发，而不能将“促成交量回升”变相为“托房价”或“托市”。

　　改革用地供给制度，稳定供地节奏

　　地价高涨是近年房价飙升的重要原因之一。要充分利用当前地价回落的有利时机，改革用地供给制度，避免由于炒高地价而造成房价上涨，从源头上降低地价上涨对房价产生的成本压力。加快保障性住房土地供应计划的落实，保证廉租房、限价房、经济适用房建设按计划顺利进行。

　　综合以上分析，短期房地产市场成交量的回升，有利于库存减少，但没有可持续性，更不能表明行业调整态势已经发生逆转。从国内外经济环境和行业循环周期判断，当前我国房地产正处在深度调整的关键时期。房地产要彻底走出困局，除了政府应承担起更多地建设保障性住房的责任外，开发商更应顺应市场规律，主动调整房价，释放市场需求。没有彻底的降价，房地产要走出困局是不可能的，短期复苏更是无望；只要价格调整到位了，诸如成交量、产业拉动等许多问题就会迎刃而解。

　　作者单位：国家信息中心经济预测部

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