东方早报特约评论员 顾建发

　　3月16日，经历了4天的2009年“上海之春”房产交易会落下帷幕。据主办方统计数据，共有13万人次的观展客流，较去年参展人数增长了71%；本次房产交易会上有明确购房意向的房源涉及金额约2亿元，而现场支付定金的意向成交总交易额也达到1.2亿元。

　　在此之前春节过后，上海楼市随着气温的回升也开始逐渐活跃起来。根据中国房地产指数系统监测数据显示：2009年2月，上海住宅成交量达到117.32万平方米，同比上涨超过63%。3月上海住宅交易量继续走高，单日住宅成交一度高达797套。

　　这些变化，令不少消费者产生了困惑，一方面，大家都知道楼市处于衰退期，中央也鼓励开发商降价促销；另一方面，春节以后，上海楼市的成交量确实出现较大的回升，甚至价格也有所回升，这是不是意味着楼市已经开始触底反弹？

　　虽然“上海之春”房展会历来有楼市风向标之称，但坦率地说，4天的房展会，还远不足以明确未来的走势。

　　首先，这是“市场之手”和“政策之手”相互发生作用。去年10月之后，中央政府和各地方政府接连出台救市政策，市场出现回暖迹象，成交量开始回升。但到去年末今年初，市场重归冷静，房地产业又开始寄希望于政府出台新的救市政策，市场上一度传言房地产业进入了“十大产业振兴规划”。然而新的救市政策并没有落地，市场终归还是要走自己的路。

　　经过一年的调整，加上一系列政策利好的出台，刚性需求相继入市以及部分楼盘打折促销，春节过后，上海楼市确实出现了一些回暖的表象，但总体而言，目前的销售主要是由打折幅度较大的楼盘带动的，例如最近热销的大宁板块的某楼盘，其实际成交价格已经回到了2006年的水平。但是，据此就认为楼市已经开始触底反弹不免有些牵强。一是，宏观经济并没有出现明显回升迹象。二是，房地产市场调整周期的时间还没到位。三是，市场供求关系依然呈现胶着状态。因此，目前楼市仍处在筑底过程中，整体回暖显然还需时日。尽管“上海之春”参展人数创出新高，但是意向与前几年相比仍然较低，上海商品住宅成交量相比过去几年依然偏低，就是明证。

　　其次，上海楼市的刚性需求一直比较旺盛。一是上海近几年正好处在一个结婚生育高峰期，每年有十多万对新人进入婚姻殿堂。在房展会上，有许多参观者是为孩子结婚来看房探路。购婚房者是目前上海住房刚性需求的主力军。二是上海近年来还是吸引了不少海内外优秀人才落户，这些人一旦有了足够的积累，首先的意愿还是购房。三是，尽管上海人均居住面积已达到16.7平方米，折算成建筑面积为33.4平方米。三口之家就是100平方米，然而就目前情况而言，有50%以上的家庭的人均居住水平是低于16.7平方米，这些家庭宽余的有二居室，紧张的可能只有一居室，他们非常迫切希望改善居住条件。前几年错过了买房机会，如今市场正处于调整之际，他们也有要很好把握住机会的愿望。

　　第三，楼市投资客开始“探路”。这次“上海之春”房展会的人流创新高出乎人们的意料，“上海之春”2006-2008年的参观人数分别为10万、8万和7.6万，今年13万的人数比前3年分别增长30%、63%和71%，因此除刚性需求者之外，观展的人中肯定也有不少投资客的身影。一是房地产市场调整也有10个月之多，除了外环线以外地区和房价出现调整之外，内环以内的市中心楼盘几乎并没有过分大的动静，只不过稍微有些松动而已。因此，目前正好是借机“探探路”、“打打样”。二是中国股市从6000点到1600多点的巨大杀伤力，使许多投资者深感“股市的凶险”。相比之下，楼市投资到目前来说还未见深度“割肉”之事。因此，在目前情况下，依然有相当多的投资客更愿意“弃股投房”。当然，在目前的市场大环境之下，投资客也仅仅只是“探路”而已。

　　(作者系上海社科院房地产研究中心研究员)

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