房地产市场回暖了吗？

　　房地产市场在这个早春的季节，似乎有回暖的迹象，面对各地房产市场的变化，老百姓该如何解读呢？央视经济频道《经济信息联播》专访了中华全国工商业联合会房地产商会会长。听听她是怎么说的。

　　房地产市场回暖有两个原因

　　进入2、3月份以来，包括上海、北京、重庆这些城市，一手房、二手房成交量不断增长，有人士就说，现在可以说进入2009年3月份以后，早春气息已经吹到房地产业界。您认为目前这样一个成交比较火爆的情况是短时间出现的情况，还是真正的房地产业开始复苏？针对这个问题聂梅生说：“我认为房地产全国性成交量上涨，比去年能够有所恢复，这是一个全国性的情况，而形成这个原因却是多方面的，我认为主要是两个原因。一个是2008年整个成交量下降，全国普遍下降4成，有些城市到了5成，这种情况下压制了一部分本来去年要买房的，等了一年，现在要释放，这是一个。第二个去年10月底，政府出台了一系列房地产新政，这对交易量恢复起了非常大的作用。你看现在交易量恢复主要是这么两个特点，一个是首次购房，然后属于自住性购房，而且是普通商品房，这部分去年10月底以后，政府出台新政当中刺激的一部分。”

　　一系列刺激房地产市场政策的出台促使房产市场复苏

　　在出台了一系列有利于房地产市场复苏的的政策以后对房地产市场是一个刺激作用，对此聂梅生说：“政策出台以后，有一个消化的过程，在4个月以后现在开始释放，我认为这两个原因促成了全国性交易量回暖。”

　　房地产新政策的出台导致房价有所下降

　　国家统计局的统计数据也表明，在2月份房价还处在下行通道，房价处于下行的通道，而成交量却在不断增长，这两者之间是不是矛盾？对此聂梅生说：“我认为不矛盾，房价在下行空间这是在预料当中的，不光光是房地产，包括我们国家其他一些商品房，在整个经济形势的情况之下，国际的、国内的，整个商品价格都在下降，包括我们的CPI、PPI指数都在下降，这是一个普遍的情况。所以我认为商品房的价格在今年，尤其在去年一季度还是在比较高位的情况之下，同比肯定是下降的，但是交易量会逐步恢复，这两个恰恰是我们希望得到的一个结果，也是我们政策、新政出台以后，希望房价比较平抑，大家能够买得起，但是交易量要恢复，因为我们要拉动内需，拉动消费。”

　　市场复苏是否会促使房价再反弹需要再观察

　　从目前市场成交情况来看，一批称之为政策支持或者刚性需求的成交量它的增长，随着它的增长量不断扩大，会不会带动整个市场迅速复苏回暖，使得整个成交价格迅速抬高呢？对此聂梅生说：“这个需要观察一段，因为现在正在2、3月份第一部分开始回暖，整个趋势很可能是从低端到高端扩散。比如政府把保障性这部分，强力支持保障性住房建设。先把自住性第一套，这部分商品房能够回暖，然后在这次人大当中提出来，第二套房当中改善性、自住性的这部分需求也开始支持，在逐渐扩散，希望在当前这种情况之下，能够逐渐把房地产不同结构当中各个区段都能够拉动起来。这是一个。第二个是一手房、二手房能够联动，这次回暖实际上很多城市是从二手房市场开始的，我们叫做一级市场、二级市场联动，这才能形成一个循环，才能使整个房地产市场平稳，消费能够恢复起来，希望起到这么一个联动的作用。”

　　不可忽视二手房市场的带动作用

　　在目前楼市逐渐回暖的过程中，我们看到，市场上二手房走势非常引人注目，我们注意到像南京、上海、北京、深圳这些城市，有些提供贷款的银行现在也开始插手到二手房交易过程当中，他们要涉足这样一个领域里，对二手房市场未来发展会产生什么样的影响？对此聂梅生说：“本来银行对二手房这块重视不够，他追一手房的贷款，但二手房是非常重要的。为什么呢？二手房有三个特点，第一，解决第一次购房的问题，拉动了这一块刚性需求。第二，拉动改善性需求，因为你不买，不把旧房卖掉怎么有新房呢？你不买新房，不第二次购房，怎么能够租赁呢，在中间起一个桥梁作用。另外二手房一般是现房，不像一手房是期房。”

　　市场回归理性需要时间

　　大家购买期房的时候往往会担心未来价格趋势怎么样。对此聂梅生说：“另外开发商的资金链，还有他已经等了一年，等不了了，当然愿意买现房。还有很多二手房户型不是很大，比如前几年盖的，但是区位很好，符合就业的需求，所以二手房市场现在最新恢复、交易量扩大这是必然的，银行本来就应该对一手房和二手房房贷都应该同等重视，所以我觉得银行介入二手房房贷这也是市场的选择，因为银行也是商业银行，它也需要盈利。中国房价是2007年5月份以后涨的，到2007年年底很高。2008年一年处于僵持的情况，到了下半年的时候开始松动，开始降价。我们现在说房价是同比，2009年一季度和2008年一季度比，当然房价比去年低。但是真正来说，房价已经回到2007年，因为2008年房价是比较高的，2007年上半年房价并不高，下半年才高，所以很多城市已经回到2007年上半年，也就是说回到两年之前，甚至有些城市回到2006年。”

　　新的促进房地产市场的政策应从低端向高端扩散

　　统计数据中可以看到房价回落速度非常快。在目前回落速度很快的市场情况下，比如说在贷款的政策，关于第二套住房的政策等等方面，是不是还有新的政策要出台，来刺激市场进一步扩张发展？对此聂梅生说：“就像昨天温总理讲的，我们在应对经济危机，还有很多弹药，房地产方面起码还有三道闸门并没有动用。比如在这次两会当中，关于二套房，只是说二套房当中改善性、自住性购房，这部分首付和贷款利息都下来了。但对投资性这部分没有提。投资性这部分，在2007年底压得很厉害，首付要达到40%，而且利息是1.1倍，并不打折。现在各个地方政府，还有各个商业银行执行有所不同，但从银监会来讲，这一块并没有松。我觉得从低端向高端扩散，从自住到改善的这么一个过程。但是整个房地产市场确实是由不同的需求构成，不能只释放这部分需求，不释放另外一部分需求。在这次两会当中说，要合理支持房地产消费、房地产内需。如果说中国房地产市场不稳定，或者说经济的需要，拉动内需的需要，拉动消费的需要，在房地产方面还是有政策储备的。”

　　第二个在税收方面，这次减税主要减二手房的税收，减了很多，在一手房当中主要是在消费层面减了很多的税，但是在投资层面，在房地产开发层面的税并没有动得太多，比如说土地增值税这些，虽然说了，但并没有动，另外有银行贷款，主要是支持消费的层面，并没有对开发贷款支持很多。”

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