证券时报记者 艾 林

　　本报讯 建设部政策研究中心主任陈淮昨日在“2009中国房地产变革之路”论坛上表示，当前房地产市场的发展既有有利的因素也有不利的因素，他列举了十条对房地产发展不利的因素，同时也指出了房地产价格必涨的十大理由。

　　陈淮指出，目前形势对房地产发展有很多不利因素。他认为，除了国际金融危机和国内经济下滑给房地产企业带来的影响外，房地产市场自身也存在很多问题，包括：在房地产业内部的资源优化重组和市场份额的优化重组进程中，迄今并没有取得明显的增长；在二手房市场、租赁市场严重滞后的条件下，不可能形成相对稳定的供求均衡状态，存量房如同股市的“大小非”早晚要成为市场的巨大供给，在前期买了多套房子的持有者，他们过多的资源可能会较迅速的释放出来；过去10年城镇居民累计的资产购置能力在过去3-4年内，已经被较为充分地释放了，新的购置能力尚需3-5年左右周期的积累过程；地产市场自身发展不平衡导致的包括开发商、银行、税收等风险配置不平衡局面现在也远没有得到充分的改善。

　　但陈淮同时指出，从长远来看，房地产价格有必涨的十大理由。一是，中国城市化进程刚刚拉开帷幕，人口向城市集中的趋势还将持续20-30年；二是，扩大内需过程中，对城市基础设施的大规模投入和进一步改善，将有可能诱导出新一轮的改善性需求，即需求型住房-享受型住房-奢侈型住房；三是，目前城镇住房存量资源中，1999年以前形成的占一半以上，这些存量房在未来15-20年的周期内有一半要拆了重建；四是，人们已经完成了重大价值观的革命，已经走向了让大多数人有产的阶段；五是，城市土地资源的有限性决定土地开发规模越大，核心市区的房价越高；六是，房地产对国民经济增长速度和就业的巨大影响以及对上游产业的拉动作用，促使短期的宏观调控政策出台；七是，在1999-2002年享受房改的大约占40%左右的城市居民家庭，经过四到五年后，普遍进入了一个依靠市场自我改善的区间，特别是二三线城市，这个趋势非常明显；八是，部分城市居民的收入情况已经处于住房消费能力的收入高敏感、高弹性阶段，他们收入增加10%，住房消费能力就可以增长50%；九是，房地产金融创新工具已经迈开新的步伐。去年末，国务院关于要扩大内需、刺激增长的一系列措施中，已经明确提出了发展债市、REITs等金融工具；十是，历史形成的税赋结构，“清费、正税、明租”进展迟缓，将促进自身资产升值诸多理性消费。

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