必要提示：2009年春季的二月，房地产业得到了这样的启示，它的缘由是一场对话，一场在北京上演的充满着思想与睿智的对话，对话的主角是素有“地产界鲁迅”之称的茅于轼。他的言谈带来了地产发展的最新信息，也带来了他对中国经济改革与发展的关切，他不是专门从事地产研究的经济学家，尽管不如身在其中者有更直观的领悟，但却有更为冷静和客观的思考。

　　从长远看，你认为要保证房地产业健康发展，应该采取什么办法呢？

　　茅于轼：我认为，中国房地产业应该在战略上进行重大的政策调整，否则的话，房地产业将会严重扰乱市场秩序。战略调整的指导原则一定要贯彻科学发展观和建立和谐社会的以人为本的原则。而在房地产业上坚持以人为本的原则，才能体现出宪法的宗旨，宪法规定每个公民都享有居住的权利。

　　本着这一原则，我对未来房地产业的战略调整，有初步的设想。

　　第一、将房地产业纳入社会福利保障网络体系，具体做法是，国家规定对每一个公民享有购买最低平均住房面积的福利价住房。这一平均住房面积，可以低于成本价，但不宜超过成本价。购房者购买超出最低平均福利住房面积部分，按照市场价付款。这一做法的优点是，政府保障公民基本生存住房，鼓励收入高群体多买房多付出，这样有利缩小贫富差距。这种做法可以代替目前经济适用房制度，经济适用房制度弊端太多，无法实现社会公平。

　　第二、建立政府垄断房地产市场的调控机制，这一做法主要是政府从两个方面介入，一是现有基础上，更加严格地垄断“地根”。政府从土地规划、购买、销售、使用上制定严格的规范，防止土地低价、无序流入少数群体手中。

　　第三、发挥税收杠杆作用，抑制投资购房。这一做法主要是政府对购房者二次出售房屋加征税收，从而降低投资购房利润空间，这样，就可以大大降低房地产业投资消费的比例。

　　第四、推行多套住房地租制。在国家保障公民有一套住房的基本社会福利政策外，对于购买二套以上多套住房的，每年征收一定的土地资源占用费，即征收地租。实行地租制，这是国际上一些国家和地区普遍采用的方法。其优点一是可以使房产资源配置趋于合理。二是政府增加收入，将土地一次性变卖转为国家永久性的收益。国家可通过地租收益的一部分安置失地农民，稳定郊区农民的生活。另外，国家通过地租的永久性收益，为国家持续发展提供财源渠道。

　　如果采用这些办法，有哪些困难，可操作性如何呢？

　　茅于轼：实施房地产业战略重大调整，必须具备几个条件：

　　第一、政府、企业和学术界必须对20年来中国的房地产业发展情况作深刻的反思，要客观地评价，肯定多年来房地产业的成就。同时，对房地产业的失误作出清醒的认识。

　　第二、国家应该出台《房地产业法》，统一规范房地产市场行为。房地产关联度极强，涉及50多个相关产业和政府多个职能部门的利益，是一项系统的社会性工程。只有在法律上统一规范，才能打破房地产业各自为政，无序竞争的局面。

　　我想，只要具备这两个条件，实施以上的对策措施，困难并不会很大。至于实施过程中一些技术操作性问题，可以通过专业性的办法加以解决，对此，我抱乐观态度。

　　美国金融危机对中国房地产能有多大影响？

　　茅于轼：我认为影响不会很大。中国的房地产外资所占份额并不大，中国的房地产市场还未形成国际性的市场，内需是中国房地产市场的主体，所以不必担心美国金融危机的冲击，现在有一点影响，完全可以在国内市场中化解。 (金 涛)

　　相关链接：茅于轼，经济学家，1929年1月14日出生于南京。1950年毕业于上海交通大学机械系，1975年开始从事微观经济学研究，1984年调中国社会科学院美国研究所任副研究员、研究员，1986年赴美国任哈佛大学注册访问学者，1990年受聘为澳大利亚昆士兰大学经济系高级讲师，讲授研究生班的微观经济学，1993年从社科院退休，与其他4位经济学家共同创办北京天则经济研究所，并任所长、理事长，现为该所常务理事。

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