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保障性住房的增加将改变房地产市场结构
□胡月晓
近期，我们走访了中国开发商策略联盟、上海易居研究院和中国房地产测评中心等单位，对我国未来房地产走势和房地产业与国民经济间的互动关系，进行了多方交流。根据调研结果和我们的研究，对房地产行业未来发展和对国民经济影响，有如下几点判断：
首先是行业总体上的调整不可避免。从房地产开发的角度，房地产行业具有高杠杆的特点，财务风险控制在房地产企业经营中占有重要地位。受宏观经济紧缩的影响，即使当前房地产市场中投机需求比例不高，未来销售的放缓，由此导致的企业现金流紧张，也会迫使企业降价保量。2007年下半年，企业高价拿地情况较多，一些进入行业较晚，资产积累不够、实力较弱的企业面临淘汰的危险。
从监管的角度，对自从成立了土地监察制度后，对土地闲置的管理已不在走过场，因此2007年高地价对开发商的成本压力是真实存在的。房地产价格调整的主要压力，并非来自于二级市场上的流动性压力，而在于行业高杠杆带来的财务风险。
其次，土地成本是“房价加速器”的关键。房地产价格主要是土地成本决定的，即“楼面地价+建安成本+开发利润”，后两者是基本固定的。因此，很大程度上受政府影响的土地成本，决定了房地产的价格。
“房价加速器”机理主要在于市场的类比效应：政府先推出地块，后推出土地价格决定的房产价格，并以此决定了市场上存量房产的二级市场价格；在当前宏观紧缩情况下，土地价格下滑又给了市场一个明确的房价下滑信号。地价下降给了市场楼价下滑的强烈预期，因此现有救市措施成效有待观察，因为当前全国地价下降幅度平均已达35%。
第三，上市公司比非上市公司面临更大的经营压力。经过前期7年的指数式暴涨，许多房地产经营企业已积累了很大的实力，企业面对逆境不会有太大的商业风险。上市公司出于维持业绩和保持资产负债表质量的要求，对当前销售放缓带来的效益下降容忍度较低，股价过分下滑也增加了收购压力。而非上市公司则只要公司有实力承受调整，现金流不至于断裂，对降价保量的动机就不强。
第四，两类公司将渡过难关。面对行业“冬天”，有两类公司将度过冬天。第一类，以万科为代表的“作为”类公司；这类公司是行业内经营模式的探索者，普遍实行“精细化”经营，如万科还把房地产业做成了一个“制造业”，以求做到快速开发、标准化开发。这类公司将依靠成本节约渡过难关。另一类是“不作为”的公司，比如很多的大型国有开发企业。这类公司依靠先期储备的大量低成本土地，在近两年地价疯涨时没有做过多的积极进取，因此面对调整，未来的商业风险和财务风险都不会太大。除了以上两类公司外，投机性过强、在地价疯涨的前2年吃进过多土地的公司，实力弱又粗放经营的公司，未来遭淘汰的可能性较大。
最后，保障性住房的增加将改变房地产市场结构。出于拉动地方经济增长，和建设和谐社会、解决民生问题的需要，保障性住房供应无疑将会大增。上海成立的住房保障建设局，就是一个信号。保障性住房的来源，并非一定要新建，通过收购存量房也是一条途径，目前上海已开始了外环房产的政府收购工作。在当前的房地产市场上，商品房市场占40%-50%，随着保障性住房比重增加，商品房楼价下调压力将增大，上市公司、开发商的压力也将增大，但整个房地产行业虽有调整，但调整的幅度不会到达撼动其国民经济主导产业的地步。调整将挤出房地产的暴利，调整后房地产行业的产业专业性将增强，“作为类”企业将成为行业主角。
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