康庄

　　如果要说政治，房地产的复苏就是政治；眼下工商银行拖着不给存量房贷利率优惠，就是不讲政治。没有办法，房地产必然也必须成为2009年初最热的关键词之一，现在全世界都眼巴巴地盼着房地产复苏。

　　政府等着房地产重装上阵，为此不惜连下多道金牌，放银根、降利息、减交易税，甚至赤膊上阵搞回购(当然，政府希望房地产业复苏还有一个更现实的原因，各地方政府的财政很大部分来自于拍卖土地和房地产相关的税费收入，支持房地产就是支持政府自己的钱袋子)；其他与房产相关的产业也都希望房产重新火爆之后，顺便带动本行业；银行等金融机构则本来就积累了大笔房地产贷款，当然希望这个产业能越来越兴旺；房地产商则夹在生冷的市场里，早就想把手头积压的房子赶紧出手，换回白花花的现金。

　　然而，残酷的现实是，看起来这房地产市场的每个环节和参与者都怀抱良好的动机，可房地产市场还是日复一日地萧条。这就是房地产僵局。一场游戏的参与者都陷入困境，进不得退不得，动弹不得。

　　大家都卡在一个价格上。

　　政府一边想放松政策支持房地产，一边又怕陷入2007年的房地产价格失控的可怕旋涡；银行若是更加支持房地产，就意味着它在房地产业的风险会加倍放大，而刺激房地产的信贷政策也会让银行的存量资产受损；房地产商则完全明白眼下市场最大的问题是价格，价格传递信号完全失真，但是他们不敢轻易降价，因为房地产市场完全是个信心市场，无论是投资还是自住型的购房者，都会存在“买涨不买跌”的心态，越涨越买，越跌越不敢买，而且对新购房者降价，还会惹来老的购房者不满，会被认为是在促进人家手头的资产贬值，国内房地产的龙头老大万科公司，就是因为降价，上海和南京的售楼部都被愤怒的购房者砸了；购房者则看着那天文数字一样的房价更为愤怒，但是他们的心态最为矛盾，一边期望自己能买到最便宜的房子，一边却在期望自己买到手的房子价格仍然不断攀升，从而享受增值。

　　而对于银行自己来说，也知道眼下金融政策的种种限制是束缚房地产复苏的重要因素之一，可是，当央行不断降息并允许银行存量房贷利息最低优惠至7折时，银行却采取了消极执行的态度，工商银行甚至一直拖到2月10日，才在舆论压力下表态可以优惠存量房贷。为什么银行明明知道在利息上对房地产松绑，是刺激房地产市场活跃的重要因素，而银行自己的存量房贷和新增房贷都要看房地产市场活跃程度的脸色，最后它们还是选择了不合作？

　　其实，银行在这个问题上的态度最为矛盾。许多房地产商的房子尚未修成即开始预售给购房者，一般采用按揭贷款，贷款额可达总房价80%。这么一算，意味着如果市场房价下降超过20%，就可能会有理性的购房者“断供”，所以如果房产商胆敢大幅降价的话，银行也会干涉。

　　这就是房地产僵局，也是许多人经常谈到的“博弈论”。按照博弈论的观点解释房地产僵局，这只是房地产市场参与各方在追求自身利益最大化的前提下的理性决策而已，外部市场信号、政府政策信号和自身利益追求决定了，让市场进入僵局是各方利益最大化的最好办法。这其实就是市场失灵、价格信号扭曲导致的僵局。

　　要打破这一僵局，靠市场自身的调节显然已经不是办法，市场看得见的手已经开始乱舞，政府看不见的手就必须发挥作用。

　　作者系知名媒体人士

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