全国工商联房地产商会专家朱凌波认为目前并不是推房地产信托投资基金的好时机

　　在严冬里，地产商能否在资金上找到御寒的棉被成为存活下去的关键。时下，地产商热议的话题之一是：REITs(房地产信托投资基金)解冻。

　　在2008年12月3日公布的“金融国九条”中，REITs在国务院层面作为一种拓宽企业融资渠道的创新融资方式被提出。日前，中国人民银行的权威人士明确表态：“就房地产信托投资基金(REITs)，我们现在已形成了初步的试点总体构架，目前正在和有关部门会商。我们打算在与有关部门会商后将方案上报国务院同意，然后进行试点”。

　　对于地产商来说，REITs被看作了继银行贷款、股市、债券之后，能解资金之渴的“甜蜜饮品”，但REITs并不能成为救命稻草。那么，REITs现在在中国推出时机是否恰当？REITs推出背后的政策导向是什么？带着这些问题，记者近日采访了全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会(下称“专委会”)主任兼秘书长朱凌波。据称他目前正在和中信证券一起筹建一只REITs。同时，朱凌波谈及对房地产市场的看法时，说：“房地产开发商应该放弃追求暴利，交易量肯定很快就大幅回升。

　　目前并不是推REITs的好时机

　　新京报：“金融国九条”提出“开展房地产信托投资基金试点”后，央行已经明确表态即将推出的试点框架方案，你认为央行会从哪些方面发力？

　　朱凌波：央行从金融体系的健全，建立完善的更均衡的金融体系这个目的出台试点框架方案。一定会借鉴国外成熟的模型。

　　央行来做，其有两层意思。一个是释放信号，房地产低迷调整时期，表明政府在金融体系上加大力度支持房地产的发展，其二还要考虑到金融创新产品的风险如何控制。

　　央行的方案就是出一个框架，不会有太多实际的内容。其特点是带有公募方向，带有公开上市的法律条例的设计。比如如何试点如何选项目辅导然后和公开上市交易系统的对接。

　　新京报：你的意思是信号意义大于实际作用？

　　朱凌波：央行和银监会，就是发出声音。但是声音发出后，还需要市场化的运转，需要商业银行和社会机构深度进行产品研发。

　　地产信托基金并不能完全解决开发商融资的这个问题，这只是一个方案，即便在5年内放开，通过这个渠道的融资总量也会很小，杯水车薪。但这是一种新的融资趋势。

　　新京报：目前推出REITs，你认为时机如何？

　　朱凌波：按照行业的发展和势头，选择时机是对行业周期的判断。目前这个时点肯定不好。一年内，各方对房地产的投资预期不看好。开发商尽量不拿地，拿了地的也拖着能不开发就不开发。但是从政策法律环境和行业周期发展来讲，未来总要走这一步，这个期间是我们做所有推广、启蒙和筹备的最好的时候，现在把所有的模板都做好，等到大势好的时候再伺机推出。

　　另一个层面来讲，针对中国的房地产行业的金融创新还没有到衍生品这一步，连一级的创新产品都不到。我们的融资主要渠道还是银行信贷，所以现在是希望健全融资体系。

　　房地产开发商应该放弃追求暴利

　　新京报：据你了解，监管部门出台这样一种声音，其背后反映出的整个行业的现状是如何的？

　　朱凌波：监管部门发出这样的声音，要推出框架试点可以说是和行业的规律吻合。包括呼吁推出针对商业地产特点的银行贷款，推并购性金融贷款等。

　　此前，主流模式是开发商杠杆性启动，以预售项目的回收资金再贷款，投入下一个项目的开发，而且开发商不想和其他机构分享利润。但到了这个时段，开发商都非常难受。拿了地要想启动项目投入开发，但靠庸俗的社会关系，早已很难从银行贷到钱。预售市场又没有交易量，定价也上不去。资金供给空白，这个钱哪来？绝大多数开发商会进行民间融资，但是成本又很高，没有30%的年利润根本拿不到。开发商现在能接受比银行更高融资成本，10%到15%的年利率基本都可以接受了。

　　新京报：你怎么看此次房地产行业的调整？

　　朱凌波：房地产业的复苏有个过程，政策呼吁、购房者观望、开发商自我调整。这次危机给开发商带来两个问题，一个是当前遇到的问题，一个是未来的发展模式，开发商自身调整运营和盈利模式，行业要接近社会平均利润。如果开发商把平均利润和定价调整到消费者可以接受的空间。如果把利润空间定在25%以下，消费者肯定可以接受。也就是说房地产开发商应该放弃追求暴利，交易量肯定很快就大幅回升。

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