陆志明

　　央行近日专门召集的研究部署落实扩大内需、刺激经济十项措施的工作会议中，并未将已身处下滑阶段的房地产行业明文列入信贷重点支持行业。

　　虽然这对于前期从地方到中央积极推行的房地产行业发展优惠政策来说，无疑在政策支持上产生了一定的差异，但是前期地方政府力主推动的房地产行业优惠政策主要集中于商品交易方面，如减免房地产交易契税、降低二手房限制交易年限、提供买房安排落户等等，实际上主要是鼓励合理的商品房流转。

　　对于房地产行业的信贷支持方面，此次央行未将其列入重点信贷支持名单，也只是前期缩减该行业信贷扶植政策的延续。事实上，自从2003年以后，央行对房地产开发行业的信贷倾向已改为适度谨慎，其重点支持的对象已从开发商转为首度购房的消费者。尤其是在扩大内需、促进经济增长的十条政策出台之后，中央再度将提升内需、扩大经济适用房建设提到了一个极为重要的政策高度。

　　就解决扩大内需这一长期困扰中国经济持续稳定增长的痼疾来说，降低居民潜在消费压力无疑是最为有效直接的政策安排，而影响居民潜在消费压力的主要因素则来自于住房、医疗与养老等社会保障体系的不稳定。如果能够大幅降低中低收入阶层的社会保障后顾之忧，那么中国的内需增长就有了充足的动力。

　　目前，高企的商品房价格无疑是制约居民潜在消费能力的重要因素。即便是采用按揭贷款的方式购房住房，也是以今后若干年的大笔收入支出作为代价的。此外，考虑到子女教育、养老医疗等未来大额支出等因素的影响，降低当前消费以提高未来支出的能力无疑是最为合理的选择。而大力推广经济适用房和廉租房建设无疑是解决中低收入居民住房需求的有效举措。

　　一旦经济适用房和廉租房制度在全国各地得到推广，那么传统开发商的商品房受众无疑将大大减少。社会中高收入阶层往往已经拥有自有住房，即使是改善住房需求也不会太多。在这种情况下，即便是地方政府进一步推行降低交易成本的房地产市场促进政策，恐怕也难以收到预期的效果。据新政发布后中国青年报社调中心通过新浪网新闻中心对14493名公众的调查显示：多数人的看法是房价在未来仍然会有不同程度的下降。

　　从宏观经济的角度来看，房地产行业因其本身还具备很强的金融属性极易受到经济周期性因素的冲击。一旦金融或者经济危机到来，房地产市场首当其冲成为最大的经济拖累之一。这一点从第三季度全国各省市的经济增长数据可以得到清晰的反映，北京市第三季度低于全国，下行风险仍在不断加大。究其原因，房地产与金融业拖累经济下滑近3.5%。而上海则早在今年年初经济的增速已低于全国平均水平。

　　这些事实表明，以往经济工作中将房地产行业列为国民经济支柱产业是有一定程度风险的，而目前刺激内需为主的经济工作重心也不应过分强调房地产行业的经济价值。因此央行不将房地产行业列入到重点信贷支持行业也在情理之中。考虑从目前的数据来看，信贷支持仅占房地产企业融资的1/3左右，如果不是大量缩减信贷，那么对开发商来说影响不是非常显著。实际上，由此产生的影响主要体现在对购房者的心理预期方面。如果央行不把大量新增信贷额度投放到房地产开发企业，那么已经收紧的资金链将会逼迫开发商降低房地产价格。一旦这样的预期形成，那么房地产行业的中期萧条将在所难免。

　　(作者系复旦大学金融学博士)