□记者 翟海亮

　　近日，原定于2009年6月30日竣工的上海万科城花新园的住宅楼停工。万科上海公司公关部李嫣对《东地产》表示：“该项目因产品规划作调整，目前正在报请相关审批流程，待审批流程完成后开工。”

　　万科方面的说法并不能打消业内的疑虑。从今年接二连三地带头降价，到退房团事件，再到如今的项目停工，万科“快进快出，专注于住宅”的商业模式已经引发了业界的质疑。

　　地产分析人士单许昌对《东地产》表示：“万科专注住宅市场，做一个专业的开发商，整体来说，是没有错误的，但没有错误不等于没有瑕疵。最近几年，万科实质上实行的是‘快鱼战略’，也就是快进快出的模式。但万科的危险就在这里，一旦遇到‘天不时、地不利、人不和’的情况，‘快鱼’很可能因为冲浪太快，飞到岸上回不到海里了。”

　　不幸的是，万科目前正在遭遇“天不时、地不利、人不和”的处境。“天不时”是指，万科正遭遇金融海啸和楼市的低迷；“地不利”是指，万科的楼盘大都在城乡结合部，是房价下跌的重灾区；“人不和”是指，万科从来都是业界孤傲的老大，政府资源有限，与同行的关系也并不融洽。

　　天不时——这个冬天有点冷

　　10月28日，万科公布的三季报显示，三季度销售金额114.9亿元，同比减少31.9%；净利润为2.15亿元，同比下降13.4%。这是多年来万科首次出现的单季净利下滑。

　　万科惨淡的数据正好反映了中国房地产的形势。在近期发布的国内房地产价格指数中，9月房价较8月下降了0.1%，但业内专家认为，实际的跌幅远不止如此。

　　2008年是楼市周期性调整的开始和世界经济的周期调整元年。政策的从紧以及成交量的低迷，让万科这条‘快鱼’几乎陷入搁浅的绝境之中。

　　单许昌认为，万科没有把握住房地产的周期，在2007年楼市波峰的时候，没能管住自己的膨胀之心，一心想着做世界老大，大量高成本囤地、摊大饼。而如今遇到寒冬，资金链绷紧，就会像一条衔尾蛇，饥饿的时候，连自己的尾巴，也可以吃。

　　由于今年的成交量持续低迷，万科回笼资金遇到前所未有的困难，而快进意味着近期的成本很高，“快出”却遇到了麻烦。众所周知，住宅市场受宏观调控的影响很大，今年的房价急刹车换来的是楼市低迷的成交量，万科之“快鱼”遇到了“天不时”，资金循环遇到了困境。

　　地不利——我的家园在城乡

　　“不要问我从哪里来，我的家园在城乡。”这首歌改词后很适合从万科业主口中唱出。万科的楼盘大部分都在城乡结合部，而城乡结合部正是今年房价下跌的重灾区。

　　万科总经理郁亮曾说：“并不是说郊区收入水平低，就没有机会。我们到各地去了以后，反而看见很多的机会。”

　　在市场火热的时候，城乡结合部的确由于价格的优势，很可能会得到市场的认可，也为“快鱼”战略提供了“快出”的机会。但如今市场风向转变，城乡结合部房价跌起来也猛。

　　另外，万科2007年在土地价格高位疯狂拿地也成了如今的累赘。据公开资料统计，2007年万科新获取项目54个，总占地面积约612万平方米，规划建筑面积总计约1142万平方米，按权益计算的规划建筑面积约934万平方米，项目土地投资支出共计261.1亿元。若将项目土地261.1亿元投资按全年天数折算，相当于万科2007年每天斥资7250万元重金跑马圈地。

　　“快进”让万科的流动资金大量套在土地储备和开工上，而“快出”在低迷的市场中变得出不去。高价土地成本的不利迫使万科陷入价格战。今年以来，万科发动的多次降价风暴遭遇前期业主的激烈反对，也遭遇同行的指责，又让万科遭遇了多年以来“人不和”的顽症。

　　人不和——特立独行的老大

　　冯仑非常崇拜万科的原因是“万科坚持阳光下的价值观，不行贿，公司很规范”。这在一个房地产发展成熟的环境里，或许是万科的优势。不过在地产业很不成熟、很不规范的环境里，“阳光下的价值观”反而成为万科发展的劣势。

　　万科虽然是房地产界的老大，但它的“特立独行”让它在圈内的人脉薄弱得与老大的地位非常不符。名义上万科是地产龙头，但说到资金筹措的能力，万科是远不如这些“背后有人”的真正大鳄。

　　有个例子可以说明这个问题。万科2008年8月终于获准发行59亿元公司债，但为了这笔钱，公司2007年8月就已经开始申请，历时一年的多方游说。而同一时期，中粮地产从2008年7月底到9月初，仅仅一个月就从各方获得50亿元的融资，其中大股东中粮集团的支持就超过30亿元。

　　可以说，万科与业内同行的关系让人实在不敢恭维。“不能是哥儿们，价值观不一样。”一位开发商曾这样评价万科。王石自己也承认：“万科就是个野孩子。”在他看来，万科成长的每一步走的都不寻常。由于没有政府背景，万科拿的第一块地比市价贵了整整10倍。由于没有“圈子”文化的概念，万科每进入一个市场都遭遇阻击。

　　2008年对于万科来说注定是不平凡的一年。全球金融海啸、楼市的低迷以及“天不时、地不利、人不和”让万科经历着内忧外患，万科倒下也许只是无数可能性中的一种，但如今这种可能性发生的概率正在变大。