楼市“新政”仅指明大方向，专家、市民关注研究操作细则，本报记者调查剖析几个“待解悬念”——

　　国家日前颁布了一系列购房优惠措施，其力度之大、措施之密集体现了国家保经济增长、关注民生、拉动内需的决心。但由于政策只指明了一个大方向，在一些操作细则如银行房贷这一块仍有许多具体措施等待细化。因此，“新政”仍留存下了几处疑点和悬念待解。

　　“待解悬念”1： 贷款利率七折实际操作可行吗？

　　“今天有多位老客户来网点询问，已经归还部分房贷的业主能否享受7折利率。也有想买房的市民问，符合哪些条件可以获得低于基准利率30%的住房贷款。”深圳工行一家网点的理财师告诉记者，住房新政策一传开，市民的电话就打进来了，有的还亲自到网点。关心的焦点主要是如何享受0.7倍贷款基准利率的这一大优惠。光大银行深圳分行的有关人士也证实，有不少客户到网点了解贷款利率下调的政策。

　　存量房贷究竟能否享受0.7倍利率？下限利率又如何执行？根据央行出台的房贷新政，如果真按贷款利率打7折来办，就会出现房贷利率还低过同期存款，出现了“存贷款利率倒挂”现象。

　　有银行人士指出，首付两成、利率下浮30%只是央行给出的一个下限，银行未必完全遵照执行，而如果5年以上贷款利率下浮30%到5.229%，则比现行5年期存款利率5.58%还要低，银行相当于做亏本生意了。这也意味着，一向靠吃“存贷差”过日子的银行，有可能要倒贴钱来支付存款客户的利息了。因此，拿到优惠利率的房贷客户越多，银行亏损就越严重。这也决定了能获得最优惠利率的不一定是大多数。

　　记者在深圳各大银行采访时了解到，银行将按照国家政策降低利率并提高贷款成数。“一旦总行的文件下达到分行，我们就会跟进。”而根据央行要求，金融机构拥有自主定价权。部分商业银行相关人士对记者表示，他们将遵循央行放松住房按揭贷款的精神，降低商业性个人住房贷款利率，并调整最低首付款比例。对银行而言，按揭贷款属于优质资产，是各家银行间争夺较为激烈的一个产品。即使在宏观调控大背景下，仍旧是商业银行愿意做大的蛋糕。

　　对于已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分，央行新闻发言人称，其利率调整主要取决于两个因素：一是金融机构对借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否属于普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素的综合评估；二是贷款合同对于贷款利率调整方式的约定。金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。

　　业内人士分析，这个自行确定的结果，极可能造成各家银行为争夺优质资产引发的“混战”。而银行房贷人员也认为，“贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，执行起来还是比较困难。”

　　某国有银行管理人士表示，金融机构拥有更大的自主定价空间，可以对高风险贷款实行较高的利率，以主动识别和防范金融风险，但在实际操作中并不可行。因此他建议，各银行间需对这项条款达成一项“价格联盟”，以防范贷款风险。