房价下跌不会影响金融安全

　　⊙傅新

　　7月9日，有学者撰文称：“持续紧缩的货币政策使开发商的融资难度加大，房地产市场滑坡让开发商的处境更加艰难，楼盘销售不畅，开发商的资金压力将进一步加大。”该学者认为，房地产市场滑坡，相应的贷款会减少，会使银行的盈利下降。另一方面，已发放的贷款风险会上升。结论不难得出：让紧缩政策对开发商松动。

　　有一个观点，由于说的人多了，便几乎成了一个真理。那就是房价不能下跌，具体点，房价下跌不能超过30%，否则，就有可能影响金融安全。正是基于这种理由，在住房成交量萎缩而房价并未明显回落时，一些开发商便呼吁对房地产业网开一面，以免引发中国式次贷危机。

　　房价下跌30%会威胁到金融安全吗？如果这一理论成立，那么，世界上所有国家或地区的政府，都有充分理由保持房价的上涨通道不遭破坏，房地产市场将永远繁荣一片。但事实并非如此，1997年至2003年，我国香港地区的房价下跌了70% ，按照香港金管局的统计，当时被称为负资产的住房就达78000宗，但既未威胁银行的生存和发展，也没有引发金融危机。为何？

　　第一，并非所有的商品房都是用贷款购买的。这种情况在我国内地可能更为明显，许多高收入者更愿意一次性付清房款。据不完全统计，从2007年开始，上海市选择一次性付款买房的人占比约40%—50%，而进入2008年以后，由于贷款利率提高，一次性付款买房的人已经占到60%以上。

　　第二，并非所有的贷款买房者都是高价位买房，也并非所有的贷款买房者都是集中在近一年内买的房。银行房贷业务已经有十几年的历史，过去的贷款存量是非常庞大的，那些在2007年以前贷款买房者，如果房价下跌30%，银行根本无所谓，因为仅2007年的涨幅就不只30%，更何况银行还有一个30%的首付，更何况此前贷款者已经连续多年偿还银行贷款。与庞大的存量住房相比，高位买房者只是少数，房价的下跌不足以对银行的整个承受能力构成威胁。

　　第三，房贷在整个银行贷款业务中的比例有限。央行2008年一季度货币政策报告公布的数据显示，到2008年3月底，全国商业银行本外币贷款余额为29.4万亿元，商业性房地产贷款余额5.01万亿元，其中房地产开发贷款余额1.8万亿元，占整个国内银行体系贷款总额的6%左右；个人住房按揭贷款余额为3.13万亿元，占整个国内银行体系贷款总额的11%左右。两者合计，也仅占整个国内银行体系贷款总额的17%，即使不良贷款比例上升，也远不至于威胁金融安全。