金地：没有拐点论 只有冲锋号(2)

　　战略泰然处之，战术随机应变

　　业内一直评价为“文科万科，理科金地”不是没有道理。相比万科王石高调的宣扬“拐点论”，高调的降价促销，金地的凌克虽然通过只言片语表示不认同，但一旦落实到具体的商业利益时，金地凌克的理性务实就开始凸显无遗，丝毫不受坚持的理念所左右。

　　凌克曾在今年2月底公布年报，召开媒体见面会时表示：“我们项目按计划销售就可以满足我们现金流的需要，我们不需要为保证现金流安全去牺牲我们的利润。”他的意思实际上很明显，即我们不会为了回笼现金流而去做所谓的牺牲利润的事情——降价促销。但事实如何呢？

　　就在说这番话之前，金地梅陇镇3期2月24日开盘，均价为11500元/平方米，比2007年7月开盘的第二批、每平方米15600元的价格低了4000多元，并由此还引发业主要求补偿的声音，其随行就市的灵活性可见一斑。从根本上看梅陇镇降价就是解决金地资金需要的市场信号之一，而这一推断也得到了相关内部人士证实。在与要求降价补偿的业主座谈解释时，深圳金地营销总监董小明表示，除了位置因素、户型因素外，也坦诚受到市场趋冷和宏观调控、银行信贷紧缩的影响，不得已才采取措施。深圳项目是金地2007年公司利润的主要来源，金地梅陇镇和金地名津贡献了50%以上的净利润，所以金地梅陇镇降价明显具有快速回笼资金的功效，而开盘当天售出300多套在目前相对冷清的深圳楼市也属实现预期目标了。

　　对降价的举措，凌克也自有一番解释：“在具体的战术动作方面，我们可能需要适应形势做一些调整。在银根紧缩的情况下，更加需要坚持快速周转的运行模式，因可用的杠杆比例减小时，要保障一个好的ROE，就更需要我们加快总资产周转率，也证明我们一年前确定的快速滚动开发的策略是有前瞻性的。”

　　另外，在地产结构方面，金地也着眼于分散风险。其一，金地广东2008年计划竣工67万平方米，其中包含了约12万平方米珠海工业园竣工面积，而该工业园的开发建设是相对稳定的，不会受到住宅房地产市场的波动影响。这样来看，广东2008年计划竣工的住宅面积约为55万平米。其二，金地广东区域2008年的竣工面积尽管相比其他子公司较大，但其占集团2008年所有住宅竣工面积的比例仅为31.6%。而金地通过全国化布局，尤其是对内地城市的拓展，加强了均衡发展和风险分散，尽量降低广东市场一时的波动对金地的影响。其三，金地广东区域2008年竣工的五个项目：梅陇镇、荔湖城、塘厦项目、佛山九珑璧、东莞格林庭园，绝大部分均为中端的高层、小高层物业，其售价并不高。2008年该区域的结算金额，预计只比上海区域高出不到一成。如此一来，广东的市场形势，对金地集团的影响就更为有限。

　　虽然口头上没有和万科一样宣扬拐点论，但这丝毫不影响金地跟随万科降价，以及调整地产结构来未雨绸缪的化解风险。

　　扩张背后的逻辑

　　为何在山雨欲来、房市遇冷的时候，金地依然发出冲锋号呢？虽然它实际行为谨慎，但步伐却很坚定，原因何在？

　　这缘于凌克对当前宏观市场的总体判断，以及中国房地产行业发展的市场竞争格局分析。

　　即使在当前市场一片唱空的当口，凌克董事长依然认为地产行业发展前景归根结底要看一个国家宏观经济发展走势。而从目前情况看，国家宏观经济发展势头良好，这就决定了地产行业从中长期角度看走势乐观。这也是金地坚持扩张战略的逻辑支持所在。

　　他认为当前宏观经济特征有五：(1)中国经济将继续保持高速增长的格局，尽管通货膨胀的压力依然存在，但会保持在可控范围内。(2)在一个相对较长的时间内，人民币将持续处于升值的通道。(3)由于人口结构的原因，中国劳动力价格在较长时期内还会保持较低水平。(4)城市化进程加快。从目前情况看，中国城市化进程以往的特点是个别大型城市脚步较快，在可预见的未来，这些大城市的城市化进程将进一步推进，而中型城市的城市化进程将会显著加快。(5)中国现在相当多的人群正处于住宅消费能力对收入高敏感、高弹性的阶段。随着他们收入的稳步增长，其支付能力将显著增强。在这样的宏观经济背景下，地产行业将拥有良好的发展机遇，会在相当长一段时间内处于高速发展的轨道上。

　　而另一方面，凌克认为未来房地产行业的整合速度将进一步加快。房市适当的遇冷，将有可能导致整个行业洗牌，一批仅靠低价拿地、囤积土地，粗放式管理与开发获取利润的小开发商将会被迫退出市场竞争。而这对金地整合其他资源也许恰恰是有利的，至少是坏事中的好事。因此，他相信这种趋势对行业的理性、可持续发展有积极作用，在这期间一大批优秀地产商会脱颖而出，而很显然“金地就是要成为这些优秀地产企业中的一员”。

　　未来几年，房地产行业将会出现这样的局面：规模巨大的地产公司将大量涌现，行业集中程度将显著提高，房地产的竞争也将进一步加剧。凌克大胆预测，“未来5年，中国前20名地产商将会垄断10%到20%的市场。”与此相伴，主流地产商的战略布局也将在这种竞争中逐步展开。今后一段时间，以东部沿海特大型城市为中心的城市群和中西部、东北的区域性中心城市将成为众多大型地产商争夺的焦点。

　　在这一过程中，地产开发商对于资金需求量很大，这就要求地产企业必须通过资本市场运作、银行贷款、发行债券等多种方式来筹集资金。随之而来的是，地产行业日益呈现出金融化的趋势，这正是目前金地走的步伐。而金地的目标也非常具体,那就是“力争在几年内进入1000亿市值的地产第一集团军行列。”而从国内目前的情况看，市值达到1000亿的地产公司仅有万科、碧桂园、中国海外三家。五年后，金地应该已成为其中的一分子。