中国地产巨头们的是与非

　　口述|资深房地产人士邓智仁

　　这次关于国内房地产是否出现拐点的讨论，我觉得很无聊。美国经济发展如此成熟的国家，有几个人能预测到今天房地产拐点的出现？当大家都说2008年是拐点的时候，拐点反而不会出现了。房地产和股市的脾气是很类似的，它的拐点一定是在大家都看好的时候忽然出现了。

　　万科的王石作为开发商，能说现在是拐点，叫老百姓暂时别买房，虽然可能有别的目的，但也是很难得的。1997年，香港的房价最高峰的时候，只有李嘉诚出来说楼价太高了。

　　万通的冯仑的反周期理论，在我看来没有任何意义，就像说股市里想赚钱就要低买高卖一样。这种理论谁都会讲。

　　华远的任志强抱怨说目前政府的土地招投标制度不合理，其中有“猫腻”，导致华远在北京连续十块地皮没有拍到，只好去二线城市发展。这个讲法就更可笑了。我打个不恰当的比方，这就像一个出来混的女孩子，靠着一些不光彩的方式赚足了钞票，回过头来告诫那些刚出道的女生，叫她们好好读书，凭真本事吃饭。

　　我和潘石屹的恩恩怨怨很多人也有所耳闻，对于SOHO中国我不愿意再作评价。因为既然它上市了，就是一家公众公司，就应该用它的股票表现来说话。

　　潘石屹说他赚钱的秘诀是保守——那是在他赚了钱之后。李嘉诚在赚钱之前都是一个赌徒。

　　我认为富力地产比较聪明，首先他们不走高端，而是走大众路线；它不谋取最高利润，而是侧重现金流；最近我看他开始培养商业地产，发展租赁项目。富力的这个模式非常接近香港的模式。未来的龙头，我认为富力地产是最有竞争力的。

　　香港在1998年金融危机之后房价跌去60%多，恒基、新鸿基、长江这些公司不仅没有倒掉，反而还在赚钱。他们的秘诀就是从1995开始，连续数年几乎没有买地。同时，不像内地的开发商以卖楼为主，香港资金雄厚的房地产企业有很多租赁的房产，这样楼价下跌时受的影响相对较小。

　　在前几年的萧条期，香港有90%以上的房地产企业死掉了，但发生的并购并不多。如果今天内地的楼市真的出现拐点，我看他们(房地产巨头)根本就没有准备好(去收购)，现在才开始准备，已经晚了。

　　(整理|本刊记者 王颖)