楼市预期正在逆转

　　文/易宪荣

　　从目前国内房地产一些现象就可以看到，房地产市场的预期正在发生逆转。这种房地产市场预期的逆转尽管不是暴风骤雨式的，但却在每一个人身边渐渐地发生，希望我们的民众密切关注。

　　随着从紧的货币政策出台、随着“房贷新政”的推出，国内房地产的市场预期正在发生逆转。比如房地产股的下跌、土地拍卖的流拍、“捂盘”“捂地”的现象退潮、不少地方房价下跌等。

　　一般来说，股市是实体经济的晴雨表，股市某个行业价格波动，也就预示着这个行业未来几个月将发生变化。在前一二年的时间，房地产股的价格一路飚升，随之房地产市场也持续繁荣。但是，上一个星期，国内A股市场的房地产股地产指数一周内下跌10%。而房地产股的下跌，也就是预示着市场的投资者开始不看好国内房地产市场未来发展，预示着投资者对房地产市场的预期开始改变。

　　对2007年来说，国内房地产市场最为热闹的事情莫过到绝大多数房地产企业都在大量囤积土地，都在全国各地大量地购买土地。特别是，一些房地产上市公司都在利用其资金优势，在各地土地拍卖中拍出一个一个的“地王”。正因为“地王”的出现，也就成了房地产开发商或市场认为由于土地价格高企而房价必然上涨的理由。

　　但是，从目前的情况来看，则是另外一番光景，不少地方的土地拍卖都出现了流拍的现象。为什么？其实，土地的价格是住房的价格决定，房地产开发商预期土地的价格会上涨，他们也就有信心以价高的方式来购买土地。如果房地产开发商预期房价不会上涨，或房价的上涨幅度低于地价上涨的幅度，那么房地产开发商是不会高价来拍卖土地的。而目前不少地方土地的流拍，也预示着房地产开发商并不看房地产市场前景，至少在一定的时间内不看好房地产市场的价格上涨，他们对房地产市场的预期正在发生变化。

　　在早几个月房地产市场讨论甚多的“捂地”“捂盘”的现象，不少媒体都在说，这种现象是如何不合理，是如何破坏市场秩序，甚至于不少地方政府出台规则来整顿这种“捂盘”“捂地”现象。当时我就指出，这种现象政府根本上就不用过多的担忧，只要这些“捂盘”“捂地”的房地产开发企业没有以市场欺骗性方式来这样做，市场就不值得对此有更多的指责。

　　因为，他们这样做的理由就在于预期到房地产市场的价格会持续上涨。而房价持续上涨，那么越是销售向后，其利润水平就越高。但是，房地产是一个高风险的行业。房地产开发企业一旦预期市场的价格不能够持续上涨，甚至于下跌时，那么这种“捂盘”“捂地”的现象立即会消失。从最近一些城市正发生的情况来看，许多房地产开发商不仅不敢“捂地”“捂盘”，反之正采取种种营销方式争取让其手上的住房尽快销售出去。为什么？因为他们预期房地产市场将发生根本性的转变。

　　目前一些城市房价开始下跌。房价由上涨而改变为下跌，也就表明不仅市场的产品过多，供大于求，而且在于市场的预期发生根本性逆转。无论是市场的开发商不是投资者，都希望以更低的价格把自己手上的产品卖出去，以便降低投资在房地产市场的风险。