徐滇庆论房价：拐点现身了吗

　　最近，政府出台多项措施控制房价，房价下跌成为了当前老百姓热议的话题之一，甚至“地产老大”王石也说房价到了“拐点”的时候了，那么房价现在真的出现拐点了吗？真的开始下跌了吗？我们不得而知，也许徐滇庆这本书会帮您解决这些疑惑……

　　本书中，作者认为中国房地产市场正处在一个非常特殊的时期，由于供不应求，资金流动性过剩，再加上全球性的资产重新定价，中国的房价在短期内将继续上涨。作者从经济学角度详细分析了中国房价的构成和影响因素，并重点讨论了房地产业的资金结构以及房地产业对中国的银行以及整个金融体系的影响，通过分析经济适用房、限价房以及廉租房各自的优缺点，提出了应对当前高房价的合理对策。对于作者提出的房价下跌的主要因素，也许对于我们判断房价的拐点有一些帮助。

　　政府干预房价

　　实践证明，在房地产过热时，如果政府采取紧缩货币政策，或者采取针对房地产投机活动的税收政策，或者直接规定房价涨幅，都能够在短期内比较明显地抑制房价上涨速度。但是，政府政策能不能把房价压下来呢？例如，中国台湾地区的房价曾经出现3次暴涨。在1972和1973年期间房价上升幅度分别为24.24%和26.83%。台湾当局采取限价措施之后在1974年把房价压了下来，房价降低了3.85%。可是，在5年以后，房价再度飙升，在1979和1980年房价涨幅分别为26.79%和23.94%。台湾当局再次动用各种手段来压抑房价，在1981年房价增幅为-6.82%。在以后的5年之内在政府管制之下房价一直处于下降状态。可是，由于没有从根本上采取措施防范泡沫经济，终于从1987年开始，连续4年房价飞涨，最后导致了房地产市场的崩溃。

　　书中作者提到面对房价上升的趋势，政府必须采取措施，推进税制改革，压抑房地产市场的过度投机，尽量缩小贫富差距；必须加强金融监管，切断房地产泡沫经济通向银行系统的渠道；反对房地产寡头垄断，维护房地产市场的正常竞争秩序；规范土地市场，保证中、低收入家庭住房权利；增加廉租房和经济适用房的供给，帮助穷人解决住房困难，争取做到人人有住所。这是政府在经济发展中的职责，如果做到这些，即使房价再涨，民众也就没有什么好抱怨的了。中国的房价目前正处于这种情况之下，当前房价受到政府金融政策的影响，部分地区已经出现了房价下跌的迹象，但是这种下跌的时间能够维持多长，幅度能有多大，波及范围能有多广，台湾房价涨跌的现象会在大陆再次上演吗？我们现在还不得而知。

　　其它因素导致房价下跌

　　如果放松土地控制，增加房地产用地供给，有可能在短期内压低房价上扬趋势。为了应对房价增速过快，北京、上海等大城市在2006年增加了土地供给量，这对缓解房价飞涨的压力肯定是会起作用的。但是，从增加土地供给到商品房上市还有相当长的时间滞后，在短期内可能还不能发挥作用。可惜，中国东南沿海地区人多地少，增加土地供应的空间极为有限。一般而言，凡是房地产供给弹性比较低的地方，房价波动就比较严重。例如，北京、上海城区的土地资源有限，想增加供给很难，因此房价的波动幅度也就会大于其他地区。

　　环境污染、瘟疫流行、地震海啸等灾害，严重损害居民的生活品质，有钱人纷纷逃离，导致当地房地产价格下降。例如，加拿大哈密尔顿的钢厂排出的烟尘使得周围房地产价格明显低于其他地区。由于某些恶性案件的负面影响或者犯罪率上升也会导致一些地区的房价在一段时期内下跌。目前，北京和一些大城市的环境污染问题相当严重，可是人们还是奋不顾身地涌入这些大城市。在人口流动趋势上还很难判断到什么时候才会出现拐点。

　　在经济萧条时期，由于失业率升高，会使房价在短期内下降。例如，在1990年的经济衰退中美国东北部和西部的房价分别下降了6.8%和3.5%。而中国房价自2004年才开始高速增长，眼下还看不出下一个经济萧条到来的时间，这一条在中国也行不通。

　　如果基本经济要素恶化，例如长期真实利率出乎意料上升，或者税率发生重大变化，都可以导致房价下跌。在房价飞涨之际，中国人民银行曾经数次调整利率，可是房地产市场对此并不敏感。中国的税制改革严重落后，在下一步税制改革中有关房地产市场的房地产税、交易税、交易利得税、契税等都必须跟上。

　　金融危机才是房价下跌的实质

　　在泡沫经济崩溃之后，房地产价格会一落千丈。在日本、泰国、中国台湾等地的房地产市场都出现过非常严厉的崩溃。在20世纪90年代初，日本的房地产价格几乎跌了3成。房地产市场泡沫经济的崩溃导致了严重的银行危机，通过金融渠道把整个国民经济拖进低谷，给国家和人民造成严重的损失。显然，只有金融危机才是导致房地产市场崩溃的最主要的威胁。但是，在遭遇金融风暴之后，整个金融体系都崩溃了，大量资金外逃，大批企业破产，失业率迅速上升，老百姓连正常生活都成问题，哪里还买得起房子？(小路）