房价上涨是因为供不应求吗

　　房价上涨是因为供不应求吗？

　　扈企平

　　目前的房价上涨尤其凸显于新房价格，这可能表明我们的住房供给滞后于住户增长，也可能是因为大量的需求表现为对新房的购买。这固然有人们无论是在首购与再置都偏爱新房的心理因素，但也可能与限制二手房市场的种种政策有关

　　住房价格急速上涨已成为我国经济运行中一个越发危险的信号，其影响将超出经济范畴，成为一个社会问题。但在政府不断的调控中，房价仍是猛涨不已。这种涨势，是否因人多房少而起？如果是，缺口有多大？如果不是，又是什么原因引起房价高涨？要研究这些问题，我们必须首先准确地衡量我国的住房供给与需求。

　　衡量年新增供给与需求量

　　一直以来，我国新增住房供给与需求量是以“平方米”计算，但平方米的住房供给量很难表现出究竟有多少“住户”。而美国的统计方式是“住房单元”(housingunit)，相当于我们熟悉的“套”。如，在2000-2006年间，美国年平均新房供给量是179万栋，其中有145万是“单门独户”的，4万是2-4户合一栋的，30万是“5户或更多户”的大楼公寓式住房。在

房价方面，2006年美国的单门独户新房的平均值是30.6万美元，中位数是24.6万美元。中位数是较为经常引用的数据以避免极高和极低的价格对平均值造成过多影响。

　　每年新增住房需求量的衡量较为复杂，一般由两个因素组成：一是基于人口的需求，一是来自非人口的需求。基于人口的住房需求，也就是“住户形成”(householdformation)是产生于人口成长以及年龄结构的变动。最显著的三种住户形成的动因就是成年的子女离开父母自立、结婚及离婚。

　　非人口的住房需求的衡量又有两个方面，大多数是由于住房升级、就业变动、投资等各种原因而导致住户迁移而产生的“交易需求”，而小部分是来自旧房拆迁所引发的“替换需求”。非人口的住房需求量可以从往年的

二手房交易数字上来估计。但每年的二手房交易通常不会有大幅度的变动(因为宏观经济、社会因素的稳定)。因此，年增的住房需求量可由人口因素所产生的住户形成而定。

　　以住房供需指标看房价

　　在住房和住户的统计基础上，我们提出了四个指标：年新增住房供给量、年新增住户、住房拥有率及住房空置率。对这些指标进行交叉对比，就可以在一定程度上把握住房市场的供求变化并试着解读房价的趋势。

　　首先，从这些指标可以尝试导出以下几个结论。

　　第一，从中长期来看，年新增住房供给量应与年新增住户保持平衡。长期的不平衡会导致供给不足或过剩，从而往后造成价格大幅的涨落。

　　第二，住房空置率应在较低水平保持稳定。空置率较高说明历史累积的供应量过剩，市场缺乏效率。空置率波动程度大说明住房的供给没能较好地与人口增长保持平衡，反映出市场和政策都需要做出调整。

　　第三，住房拥有率应该稳中有升。如果住房拥有率下降，说明住房越来越向部分住户手里集中，这将尤其表现在新房市场上，表示大部分的新建房屋被再次置业者买走，市场上的投机炒作程度较高。

　　目前的房价上涨尤其凸显于新房价格。这可能表明我们的住房供给滞后于住户增长(这个问题用住房空置率就可以得出判断)，但也可能由于我们的供求结构出现错位，即大量的需求表现为对新房的购买。

　　这固然有人们无论是在首购与再置都偏爱新房的心理因素，但也可能与限制二手房市场的种种政策有关。这些政策的出发点是试图打击

房地产的投机与炒作，应该说政策的出发点是不错的。但从实际效果看，这样做就限制了住房供给并增加了投资购房者的成本而导致购房者对市场看涨的预期，将价格推向更高。

　　因此，政府的住房政策应尽快一方面着力把二手房转化为有效供给，增加购房者对新房及二手房的选择，另一方面也公布详尽的空置住房数据，降低投资性购房者对未来升值空间的预期。

　　投机与炒作往往是出自于市场信息不充分或供需受到人为的限制。解决这些问题最有效的办法就是公开信息、提高透明度及加强市场供求机制。如果我们能够调查清楚上面所说的各项数据，那么就比较容易判断出目前市场的真实供求状况。

　　如果我们真的是有供不应求的现象，问题的解决就需要依赖政府就市场信息的指引来做精细的统筹规划、疏导供求。但即便如此，充分的市场信息仍可以显著地降低炒作带来的房价动荡与不确定，购房者也能真正做出理性的判断与决策。

　　(本文作者为标准普尔中国区总裁 ， 电子邮箱chipinghu@hotmail.com。文章为作者个人意见，不代表标准普尔公司观点)