买经济适用房门槛有多高

　　文/本刊记者 黄罗维

　　提要：近一段时间以来，有关住房保障的政策一直是市场各方关注的焦点。日前，建设部等七部门联合发布了《经济适用住房管理办法》，同样也是一石激起千层浪，人们对此也是议论纷纷。许多人都想了解，这一新办法对楼市的影响究竟有多大呢？

　　突出住房的保障属性

　　对于此次发布的《经济适用住房管理办法》(以下简称《办法》)，记者发现最为显著的特点就是突出了住房的保障属性。该办法指出，经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分，其供应对象要与廉租住房保障对象相衔接。

　　本次《办法》中明确了经济适用房为政策性住房的性质，因此在价格制定上也带有相当强的政策色彩。确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定，市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。该《办法》提出，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

　　经济适用住房制度实施10年来，一直是面向城市中低收入家庭销售的“政策性商品房”。此次新的《办法》规定，经济适用房是面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。极力淡化经济适用房的“商品性”而强调突出“保障”二字，经济适用房的保障性职能已经非常明确。同时，《办法》明确提出，经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分，供应对象要与廉租住房保障对象相衔接。于是有不少观点认为，此举意味着曾经既没有资格住上廉租房，家庭收入又很低的“夹心层”将被纳入住房保障体系。

　　“低收入”认定是关键

　　的确，在当前高房价的背景下，那些既无缘享受廉租房政策，又无力购房的“夹心层”是市场最大的“受害者”，那么《办法》的颁布能否解决他们的困境呢？从目前来看，要做到这一点很难，其中的关键在于所谓“低收入”的认定上。如果该标准定得过低，对房地产市场的影响就是非常有限的。

　　有观点认为，《办法》把规定谁是低收入者的权利放给了地方政府。对商品住宅市场而言，经济适用房由于预期中的低廉价格，必然会分流购房者，而能够分流多少完全取决于政府划定的“低收入者”标准。如果这个标准很低，那么对商品住宅市场影响不大；如果比较高，比如相当部分工薪阶层都可以购买经济适用房，那么对商品住宅市场的影响就比较大了，原因很简单，中国房地产市场的运行规则和气候发生变化了。因此，如何确定“低收入者”的标准是最重要的一个影响因素。

　　在这种情况下，如何让“低收入”标准更具人性化，从而可以使更多的普通老百姓享受到住房保障政策就是摆在我们面前的一个现实课题。记者认为，要使这一政策真正发挥作用，就应该把“低收入”的认定标准定得更为宽泛一些，比如可以根据购房者不同的收入状况给出差异化的优惠政策，从而能够进一步完善住房的保障体系，有效地分解房地产市场的压力。

　　复旦地产研究中心主任尹伯成非常赞同用经济适用房来解决“夹心层”的住房问题，他说：“廉租房的准入要求很严格，要求必须为低收入者，而绝大多数中低收入人群并不在其列，而‘住’同属于生活必需品，除了能享受廉租房的人，其他人群就都被推向商品房市场了。近年来商品房价格的一路走高，这些身处‘夹心层’的中低收入人群即享受不了廉租房又买不起商品房，这样的‘夹心层’还不在少数，情况比较严重。”

　　江西省社会科学院经济研究所所长麻智辉表示，导致“低收入”标准难确定的根本原因在于，经济适用房目前在各地商品住宅中的比重仍过低。他认为，从长远角度看，要使这项政策最大程度惠泽中低收入群体，关键是扩大供应量，提高经济适用房在商品住宅供应量中的比重，而且这一比重至少应该达到50%至60%。