地产业进入新资本时代

　　本文发表于2007年2月28日南方周末

    作者: 张春蔚　　

　　失去土地所带来的利润增长，是否还有能力完成上市公司财务报表的业绩要求？这是目前准备上市的开发商面临的最大疑问。

　　2005-2006两年的宏观调控，已经迫使房地产开发商从依赖银行的间接融资，转而更多地依赖资本市场的直接融资，这标志着中国地产业已经跨入新资本时代

　　在金融、石化、房地产股大涨的带动下，上证指数2006年11月20日早盘突破2000点整数关口，这是2001年7月30日以来该指数首次收复2000点大关。

　　2月15日，华远董事长任志强兴奋地宣布：“华远回来了！”当天，湖北幸福实业股份发布公告，宣布以新增股份吸收合并北京华远地产股份。这标志着华远再次返回资本市场。

　　对此，任志强十分感慨。他以“铁树开花”为题，在自己的博客上写道：华远已被许许多多的后来者远远地抛在了地产游戏圈外，但今天华远可以对资本市场说“我们又回来了”，也可以对竞争对手们说“我们合作吧”，因为华远已经有资格再次用资本市场的支持而施展自己的竞争力了。

　　此前因与华润集团分手，华远已告别资本市场近5年半。

　　五年多时间里，华远地产公司进行了多次的更名和股份制改造与增资，使出了浑身解数，以赢得市场与消费者的承认，但终因资本实力的不足无法从规模上实现突破性增长。

　　任志强有理由感到欣慰，毕竟在中国公开的资本市场有限，企业的融资手段有限，过多依赖于银行贷款为支撑的背景之下，谁能获得更多的资本认可，谁才能提高企业的实力与竞争力。

　　华远只是过去一年来成功上市的众多中国本土房地产商的一个代表。经过2005-2006两年的宏观调控，已经迫使房地产开发商从依赖银行的间接融资，转而更多地依赖资本市场的直接融资，这标志着中国地产业已经跨入新时代。

　　以何种方式、何种时机甚至何种速度上市，正成为寻找新资金来源的地产商们的共同话题。

　　上市为王

　　截至2006年12月，去年国内房地产企业通过资本市场已累计融资近300亿元。

　　2006年7月，地产企业成为中国资本市场的摇滚明星。先是7月5日，世贸房地产成功登陆港股，一周后，浙江最大的房地产企业绿城集团也在香港联交所主板挂牌。

　　2006年7月31日，国资委属下房地产领军企业——保利地产在上交所正式挂牌，开盘价高达每股19.89元，风头直逼地产龙头股深万科。保利地产的上市，也标志着中国房地产企业的资本运作已趋成熟。从此刻起，房地产企业通过资本市场融资金额大幅上升而成为地产金融市场的最大亮点。

　　采用发行新股和定向增发成为2006年企业运用最多的融资手段。来自《楼市》杂志市场研究部的统计：2006年6家地产企业通过发行新股募集资金近200亿元；地产企业通过定向增发募集的资金达到30亿元；通过配股募集的资金近27亿元。

　　即使在今年1月遭遇了国税总局对地产项目

增值税的全面清算，地产股一度全面重挫的行情下，这些地产上市企业，仍然表达出强烈的资金需求。2月13日保利地产公布的2006年年报：上市公司在派发现金红利的同时宣布了今年将增发A股的议案，拟增发不超过3.5亿股普通股。募集资金将主要用于投资公司9个房地产项目，项目计划总投资134亿元。

　　业界人士指出：“这将是A股市场上房地产公司近年来最大规模的单次增发融资。”

　　对于如此庞大的融资计划，资本市场报以热烈的回应。在整个地产股集体跳水的行情下(保利地产自身也从最高点下跌了37%)，2月12日—13日保利地产竟然连续涨停。

　　2006年，也有一些在资本市场外徘徊的失意者，天津顺驰老板孙宏斌几年来一直力图让自己的企业在香港上市，但屡战屡败，最终因资金链紧张被迫出让顺驰股份。

　　行业对决

　　在同济大学房地产研究所所长施建刚看来，房地产企业蜂拥选择在2006年上市的初衷有三，一是品牌效应，二为募集资金，三为将来拿地做好资金上的准备。

　　2006年，中国房地产行业依然处于战国时代，但行业集中度显著提高。房地产企业自有资金达35%以上的限制，使得一批资金不足的中小型房地产商被迫出局。业内人士预计：北京、上海、广州和深圳这四大城市将有40%以上的市场为大地产企业所垄断。中小地产商必须寻找到资金出路，才能和这些寡头们分庭抗礼。

　　任志强掌舵的华远房地产十年前已经与资本市场相结合，通过合资、境外上市等方式让北京西城区下属的一个普通企业一跃成为香港蓝筹指数成分股的企业。其后由于亚洲金融危机的影响，与华润分手。

　　与华润分手后的5年多来，任志强意识到华远的现状是“终因资本实力的不足无法从规模上实现突破性增长”。尤其在土地资源上，华远一直没有建立好自身合理的土地储备。

　　去年12月，任志强在接受本报采访时就算过一笔账：2006年华远参加土地招拍会，光是存入国土局的保证金累计就高达16亿元，按平均占用18天计算，仅利息就损失数百万元，加上存入银行的备用金和各种人工、管理、设计等准备的成本，合计损失近千万元。

　　即使投入这么大，自2002年实行土地招拍挂制度以来，华远通过挂牌的方式仅仅取得一块地。

　　在任志强看来，中央对房地产业的宏观调控正是从关紧资金与土地的闸门下手的，房地产企业要努力解决的也正是资金与土地的两道难题。没有雄厚资金实力的房地产企业就必须找到资本靠山，当资金问题解决之后，才可能取得更多的土地储备。

　　曾被称为“大地主”的前华远地产公司在与华润分手之后变成了房无一间、地无一陇的“雇农”，挣扎在吃了上顿找下顿的窘境中。资金方面，任志强也表示华远“自有资本有限捉襟见肘”。业界早有议论，如果不能再次进入资本市场，华远很难被称为竞争对手。现在，随着华远上市成功，同行将对它另眼相看。

　　同样在资本市场大门外焦灼的还有4年前就宣布放弃在美国上市的潘石屹。

　　2003年潘石屹以“我们还在等市场”为借口解释不上市的原因，2006年10月SOHO中国联席总裁张欣也以“这个行业非常受政府政策的影响”而不受华尔街的认可为由放弃上市。但是1月中旬消息传来：SOHO中国已委任高盛及汇丰银行为其上市保荐人，准备在2007年上半年赴港上市。

　　虽然直到2月27日，SOHO中国副总裁许洋仍然表示：“不能对此消息加以证实。”

　　但SOHO中国所遭遇到的现实是：5天就销售了7亿元的北京某SOHO项目，年投资回报率可能低至3.62%。潘石屹自己也承认，过去的六七年里SOHO系列项目的租金回报率一直在下跌，而且跌幅非常大。

　　这样的现状直接影响到SOHO的品牌形象和未来市场开发。“拿鸡蛋换粮票”的潘石屹还是人所尽知的缺少土地储备的人。在未来的市场中，他将如何立命？

　　新资本时代

　　如今开发商已经越来越借助资本市场的力量。2006年12月底，中国地产发展商恒大地产计划在香港IPO以及发债，筹资13亿美元买地。此外还有中国远洋运输集团旗下的远洋地产，后者计划筹资4亿美元。而广东地产公司碧桂园的目标则是透过售股筹资6亿美元。

　　随着地产企业IPO、配股、定向增发、债券融资、借壳上市的出现，地产商的融资方式呈现出多元化的特点。其中买壳上市成为地产商2006年地产融资的又一大特色。

　　去年在国内证券市场上借壳上市的有154只

股票，来自房地产行业的31家公司拿下了其中的30只股票。每5家买壳上市成功企业就有1家来自地产行业。可在“8·３1”大限之前，没几家房地产商愿意和股民们分享地产行业的利润。

　　但今年1月宣布的地产增值税清算，却使得这些企业的上市热情一日降温。就在国税总局的通知下发后的第5天，上海隆瑞投资顾问有限公司执行董事尹中余正在进行中的两个逾10亿规模的重组项目，一家地产公司全面退出重组，另一家因为征税估值下降需要重新评估项目。

　　失去土地所带来的利润增长，自己是否还有能力完成上市公司财务报表的业绩要求？这是目前准备上市的开发商面临的最大的疑问。

　　可以预见，各路资金纷纷进入地产投资的热闹景象将会有所缓解。不仅地产商对上市公司壳资源的热情正在下降，行业外的资金进入地产的热情更是降低。但是对于那些已经成功上市的地产商而言，日子肯定要好过许多。