“界定难”考验房贷政策

　　郭田勇

　　●房地产市场要抑制投机需求

　　●自住需求和炒房需求难界定

　　●判断第二套购房应明确标准

　　●治理房价虚高还应多管齐下

　　近期，国家对房地产的调控政策可谓紧锣密鼓、频繁出台。不久前，央行、银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定银行对第二套住房贷款首付比例将不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。随后，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，明确规定建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，即开发商将不能进行土地“分期付款”。

　　政策的频繁出台与我国当前

房价的持续上涨是密切相关的。同普通商品价格上涨一样，房价的上涨自然也是由于供求缺口所致，不过对于我国的购房需求却需具体分析。在我国目前庞大的购房需求中，不仅包含自住房需求，也夹杂着大量投资(投机)型需求。而房价的持续走高既有住房市场供求不平衡的因素，也有流动性过剩背景下的住房投机需求高涨的影响。

　　这意味着我国房地产市场存在着内在不稳定性。由于我国利率正处于上升通道，一旦部分购房人的还贷能力出现问题，极有可能发生连锁反应，使得大量炒房客对房价预期发生转变，并诱发大量投机性抛盘，导致房价在大涨之后发生大跌。

　　这说明，政府及有关部门必须采取保护自住房需求、抑制投机需求的方式来规范房地产市场的发展。当然，实践中判断到底谁是自住性需求，谁是投资或者炒房需求，的确也很难界定。比如，有人说我家里人多，一套房子不够住，北京有很多人老家都在外地，再买一套房子把父母接来住，这能算是投资性需求吗？因此，国家政策固然不能“一刀切”，但在特定的市场环境下，也只能“切一刀”了。因为除此之外，我们还找不到更好的办法来区分自住房需求和投资性需求。

　　政策出台之后，在具体的执行上，又碰到一些“难界定”。比如，判断第二套住房到底是以个人为单位还是以家庭(夫妻)为单位，目前各家银行莫衷一是、尺度不一。在此状况下，央行、银监会的确有必要尽快给出具体标准，以防银行操作中出现混乱。

　　对界定第二套住房的问题，央行的个人信用征信系统将会成为各家银行获取信息的主要渠道，由于该系统经过多年的建设已实现了各银行的互通互联，因此从技术支持上是没有问题的。不过笔者较为担心的是该系统前期的基础数据采集问题。当年在上海试点时，不少银行出于商业目的、以保护客户隐私的名义不愿意向其提供数据。同样，在近几年运行中，各家银行向其提供的基础数据样本也未必统一化和标准化。比如，对个人房贷，有的银行可能会提供全套材料，也可能有的银行只提供贷款者本人情况而没有家庭配偶情况。这样，就会给目前的具体操作带来一些困难。

　　其实，此处笔者想表达的是，如果目前央行征信数据库基础资料很完整的话，以家庭为单位来判断第二套购房是未尝不可的。因为央行和银监会出台政策的初衷，就是要向房地产市场各方传递了一个清晰的信号，显示政府“保障住房、抑制投资、打击投机、平抑房价”的决心。为了使得政策效果更为显著，显然以家庭为单位来进行判断效果更好。当然，有人担心这会否导致社会离婚率上升，我想这已经超出经济学范畴本身了。

　　尽管二套房新政会对平抑房价、规范市场起到很大作用，但还不能冀望毕其功于一役，因为，房地产需求和供给还取决于其它方面的因素，包括土地供给、开发商行为等方面。

　　因此，国土资源部的39号令也是正当其时的。由于目前很多开发商都是以高杠杆融资的方式来进行滚动开发，开发商出于房价上涨预期捂盘的情况很普遍。之所以敢捂盘主要还在于其现金流仍然比较充裕、能扛得住。现在规定，拿地的时候要一次性把土地出让金缴清，就可能会使很大一批开发商不得不把前期的房子卖出，就不能再捂盘了。这种效应无疑会加大房地产市场的供给，对于房价上涨带来的抑制作用也会相当可观。

　　(作者为中央财经大学中国银行业研究中心主任)